“国五条”半年被指失灵二手房后市看好

2013年10月12日 16:56
来源：中国经营报作者：杜丽娟

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地王效应加码

地王出现后，开发商一系列配套设施，提升了整个区域价值，二手房的区位优势凸显。

地王效应，一定程度上成为二手房价格居高不下的诱因，“地王”出现在哪里，周边的楼盘都要笑弯了腰。面粉贵于面包的现象正在上演，在地王效应影响下，二手房市场也出现蝴蝶效应。

“以北五环外的单价每平方米在4万元的某日光盘为例，现在二手房这两个月的涨价幅度为10%左右，后期随着新盘大都在远郊，四环以内二手房数量有限，预计二手房市场还会出现小幅上涨。”江波认为。

以北京朝阳区农展馆北路8号地块为例，该地块被北京融创恒基地产有限公司以21亿元，配建27.8万平方米医院面积夺得。虽然溢价率仅为16%，但折合楼面单价却达到了7.31万元/平方米，刷新了全国单价“地王”的纪录。

分析人士认为，按照7.31万元/平方米的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，项目成本高达10万元/平方米。“而如果剔除其中不可销售的部分，入市的成本价将达到12万元/平方米以上，这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，而销售价格必然要突破15万元/平方米。”中原地产市场部研究总监张大伟说。

据不完全统计，从“国五条”出台至今，北上广深一线城市，陆续共诞生了13个“地王”，土地出让金总额高达750亿元。地王项目的入市一定程度上拉升了周边楼盘的价格。

仍以上述地王为例，《中国经营报》记者了解到，目前农展馆商圈的二手房均价在5万元/平方米左右，较地王出现之前有小微上涨。“地王出来以后，有些业主是提高了售价，从每平方米4.5万元提高到了4.8万元，但是这些户型面积基本上都在70平方米以内，总体来说，总价基本控制在400万元以内。”21世纪不动产相关置业经纪介绍。

在他看来，以往的经验是地王出现后，开发商一系列配套设施，提升了整个区域价值，二手房的区位优势凸显，加大了涨价的基本条件。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从其他楼盘定价的角度讲，有可能由于地王楼盘的标杆价格，其他楼盘在开发及定价时会跟风提价，或定位做高端楼盘。“因此地王楼盘的定价从长远趋势来说，会导致板块内房地产市场价格整体走高。”

政策被指失灵

从短期来看，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但想根本解决地价过快上涨的局面，应该建立起土地市场的长效性调控机制。

二手房市场的量价齐升似乎并不意外。

中国指数研究院最新的数据显示，通过对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2013年8月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为25245元/平方米，环比上月上涨1.20%，10个城市全部上涨。

同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨18.76%，10个城市同比均上涨。其中北京涨幅最大，达23.91%。

政策调控措施对抑制房价上涨的效果并不明显。

根据统计局公布的8月房价指数，指数同比涨幅超过10%的城市已经达到了10个（北京、上海、广州、深圳、厦门、郑州、南京、沈阳、福州、长沙）。这10个城市目前来看，完成年内的房价调控目标可以说非常困难。

在此背景下，对日渐升温的重点城市土地市场，政府调控政策是继续微调放松还是转向从严？当前地王频出是否会影响土地市场的走势？

张宏伟认为，从短期来看，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但是这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。

2011年，房地产市场开始实施限购、限贷政策，一度导致市场需求被压抑，房价出现了第一次上涨趋势，部分地方政府因为楼市调控导致的土地财政收紧，2012年出现部分调控措施放松的现象。