楼市泡沫量价齐涨 “盘活存量”成楼市调控关键

2013年11月18日 14:51
来源：金融时报

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原标题：楼市泡沫量价齐涨 “盘活存量”成楼市调控关键

摘要：国家统计局11月9日公布的数据显示，1至10月份，我国商品房销售额61238亿元，增长32.3%，其中住宅销售额增长32.6%。正如刚需购房者所感受到的一样，今年许多城市的住宅销售火热，“量价齐升”局面再度出现。

国家统计局11月9日公布的数据显示，1至10月份，我国商品房销售额61238亿元，增长32.3%，其中住宅销售额增长32.6%。正如刚需购房者所感受到的一样，今年许多城市的住宅销售火热，“量价齐升”局面再度出现。

近些年随着房地产市场调整以及价格的起伏，如何处理好房地产调控和经济增长的关系，成为各级政府颇费思量的课题。十八届三中全会后是否会出台房地产调控长效机制，民众则充满了期待。

10月29日，中共中央政治局在集体学习推进住房保障体系和供应体系建设时，提出将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。业界分析认为，这意味着，过去依赖行政手段抑制需求的调控方式将出现变化，转为在政府提供基本保障的同时，发挥市场长效机制来完善住房供应体系，这一过程中将明确政府与市场的分工，厘清二者的边界。

鉴于我国的住房需求已经明显分出了层级，只有坚持市场化导向，才能建立起多层次的住房供应体系，也才能在发展中解决“土地财政”等问题。有观点认为，如同我们试图运用市场机制化解产能过剩一样，减少行政主体对微观经济活动的干预，房地产调控也能在市场化条件下自发地调节供需。不过，市场机制的发挥依赖于在制度层面营造出良好的市场环境。

这是因为，住房与一般的商品不同。虽然目前市场中的投资气氛已经退去，但是这源于限购、限贷等行政手段的高压。如果没有房产税等市场手段，那么市场的投资情绪就会卷土重来，而这就会干扰市场的正常供需，造成价格信号的失灵。在1998年住房货币化改革后，我国房地产市场迎来了活跃的发展期，对我国经济作出了不可否认的贡献。但是在发展中也存在着很大的弊端，就是没有在适当的时机阻止投资潮的汹涌，以温州、山西煤老板为代表的炒房团的出现，使得市场基于基本住房需求的供需正常机制被打破。

投资性需求潮水般的涌入造成了两个后果，一个是住房资源分配不均，目前已有很大部分住房存量资源集中在以往的投资者手里，造成了房地产市场整体的分配不均；另一个是炒高了房价，房价上涨催生出了住房过多的资产属性，带来的财富效应拉大了收入差距，让后来的刚性需求买房要付出更多的成本，

虽然以2010年“国五条”出台为标志，我国进行了较长期的调控，但是均利用行政手段着力于增量市场的调控。而以往积累的投资泡沫却未被挤出，只有在温州、鄂尔多斯等泡沫过大的地区，出现了“硬着陆”式的泡沫破裂。现实问题是，如果一二线城市中的房地产泡沫不挤出，存量房市场供需失衡的状态仍然无法消除。换句话说，就是很大部分空置房应当是配置给刚需购房者的，但是因为投资性需求的存在，却把部分刚性需求拒之门外，挤入到增量房市场上，出现了刚需过度积攒的失衡状态。如此，整个市场的价格体系仍然是扭曲的。

在房地产调控长效机制中，不能仅仅局限在利用行政手段调控增量。因为抑制需求始终是增量的范畴，而增加供给则是放眼到了整个房地产市场，不仅仅是商品房市场，还包括保障房和二手房市场，只有如此才能全面盘活存量资源，才能提高住房资源配置的效率，这应当是多层次住房供应体系的深刻内涵。

因此，运用市场手段挤出房地产泡沫，实际上蕴藏着房产税改革试点扩围的契机。虽然通过周密的制度设计，楼市能够应用市场的自我调节功能来实现商品房资源的优化配置，但关键是，这样的调控机制阻力在于要打破利益格局，触动既得利益集团的利益。目前来看，房地产市场的各种顽疾已经交织在一起，不仅带来了房价“硬着陆”以及财政和金融风险，还造成了住房资源分配效率低下甚至是部分浪费。在新型城镇化将为城乡居民创造更多福祉的背景下，房地产市场的深层次矛盾也到了必须解决的时候。

虽然眼下房地产投资仍在增长，且市场供需两旺，但是积累的系统性风险还仍存在，就不能再把市场手段关在行政框架的“笼子里”，真正让市场机制在商品房领域发挥配置资源的作用，而在低收入群体中，则发挥政府保障的作用，这样才能理顺房地产市场的运行机制。