改革将促房地产回归合理水平消除泡沫成因

2013年11月18日 15:19
来源：房产网株洲站综合

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原标题：改革将促房地产回归合理水平消除泡沫成因

11月12日，中共十八届三中全会闭幕，会后发布了《中共十八届三中全会公报》，本次会议审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

三中全会已经为接下来数年内中国经济改革提供了明确的方向，应被视为新一轮全面改革的起点，关键还是要看其后落实的细则，执行的力度和效果。中央已经成立全面深化改革领导小组，负责改革总体设计、统筹协调、整体推进、督促落实。

在《公报》所提到的经济改革领域，我们认为财税体制改革和打破城乡二元结构尤其值得关注。《公报》对这两个领域的改革描述比较具体，包括“改革税制、稳定税负、透明预算”，我们觉得在明年出台相关政策的可能性大，比如房产税扩大试点。《公报》在对后者的论述中提到建立城乡统一的建设用地市场，赋予农民更多财产权利和城乡要素平等交换，土地制度改革将有所突破。

中长期看，三中全会的改革方针将对我国经济产生三方面深刻影响：1）市场化有利于提高经济效率，从而支持潜在增长率；2）缩小收入分配差距，有利于提升消费率，降低储蓄率，从根本上改善我国宏观经济结构，并进而推动国退民进、产业升级等中微观的经济结构改善；3）改革将消除导致我国房地产泡沫的体制性因素，有利于促进房地产回归合理水平。

短期看，改革对总需求的作用有正有负：民间投资和消费将受益于改革而加速增长，政府投资、房地产投资和与腐败相关的消费则会受到压制。总需求的结构将因改革深化而改善，明年对经济增长的贡献中消费上升、投资下降是大概率事件。

《决定》全文将在未来一周内正式发布，其中应有更多关于推进上述各领域改革的具体措施和时间表的内容。中国未来的改革甚至可能超出三中全会设定的范畴，我们有理由对此充满期待。

或建立一批国有资本运营基金和投资公司

《公报》提出“坚持公有制主体地位，发挥国有经济主导作用。同时要完善产权保护制度，积极发展混合所有制经济，推动国有企业完善现代企业制度，支持非公有制经济健康发展”。

我们认为国企改革首先在于重新界定国有资产职能，将国有资本集中于公共品领域，加速国有资本从一般竞争性领域退出。其次是进行国有企业的公司制改造，为国有资产资本化创造条件。

具体措施可能包括：试点按照不同职能建立一批国有资本运营基金和投资公司，从国有企业直接参与经济运行逐渐向强调国有资产的保值增值过渡；建立和完善出资人制度和职业经理人制度；通过减少政策性扶持抑制过剩产能；向民营资本放开诸如铁路和医疗等行业；严格控制地方融资平台，倒逼地方国资变现以推进市场化。

农用地承包经营权确权料在2016年前基本完成

全会提出，建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用。其中对市场在资源配置中的作用由之前的“基础性”提升为“决定性”，更加突出了市场作用。尤其有几点值得关注：

第一，《公报》提出建立城乡统一的建设用地市场，指向土地制度改革。

我们认为，三中全会后的土地改革将围绕实现农村集体土地和城市国有土地“同地、同权、同价”、“建立城乡统一土地市场”的指导思想展开。改革的方向是允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。

随着农村集体建设用地直接入市，土地供应将从单一的政府征地转让变成包含农村集体土地流转的双轨制供应，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。预计在2016年前，农用地承包经营权确权将基本完成，随后将出台全国统一的农村集体经营性建设用地流转方案。在此之前，各地方的集体土地流转试点将在更大范围内展开。

第二，今后在资源价格要素市场领域的改革，重在依据资源稀缺程度对各类资源进行合理定价，使劳动生产率与全要素生产率较高的企业能够真正受益。近期进行的资源价格改革具体措施可能包括：尽快放开煤电价格等领域的价格管制；征收资源环境税，使得价格形成中体现资源价值和环境价值；完善价格调控和价格监管机制体制，破除地方保护主义，促进全国统一大市场的形成。

第三，《公报》提到“完善金融市场体系”，代表金融改革的方向。

我们认为，未来的城市商业银行、农商行、小贷公司、担保公司等金融机构有望获得进一步发展。贷款利率市场化已基本实现，下一步将通过建立存款保险（放心保）制度、引入市场化定价的可转让大额存单等步骤进一步推进存款利率市场化，资本账户开放的步伐将加快，预计未来两年资本账户下人民币的可自由兑换将取得较大的进展。