山东现代国际物流基地

2013年09月18日 14:41
来源：区政府办公室

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一、项目概况及发展定位山东现代国际物流基地位于济南市槐荫区段店镇，南至经十西路，东邻京福高速公路，西至济西铁路编组站，北接小清河，小清河以北为槐荫区经济开发区。规划用地占地面积10990.7亩，是建设国际物流基地的理想地域。其中物流基地起步区项目--山东现代国际航仓用地约336.2亩，紧依济南市东西主干道经十西路，为整体开发物流港仓项目的必经入口。

山东现代国际物流基地

1、地块地貌：区块内地形平坦，起伏不大，物流港仓内南面及中间偏西及北面分布着担山屯、小金庄村、大金庄村、孟王庄、油牌赵村、彭家庄村、丁家庄村等四个村庄和40多家小企业单位（西侧宋庄涉及少量边际土地暂不计入），以及济铁西站宿舍（占地271.5亩）。中间分布有零星低洼地水面和峨嵋山，其余大部分为农田。

2、各自然村土地占有面积及人口指标如下：

担山屯　　　 1643.68亩　　 460户　　 1615人

小金庄　　　 2799.4亩　　　950户　　 3270人

大金庄村　　 460亩

孟王村　　　 1578.30亩　　 398户　　 1604人

油牌赵村　　 1141亩　　　　295户　　 820人

彭家庄村　　 200亩　

丁家庄村　　 421.81亩

位里村　　　 1883.20亩　　　

合　计：　　10127.39亩　　 2103户　　7309人

3、总体思路

（1）土地熟化

土地熟化就是将这片土地完成征地、拆迁、安置等工作，使这片土地全部转化为城市土地，即国有土地，同时根据控制性详细规划的要求将区内的道路、地下管网等基础设施以及小学、幼儿园、区内医院、邮局、银行、公共绿地等配件设施进行统一建设。

（2）城市经营

该物流港仓在开发过程中将城市作为最大的国有资产来规划、建设、管理和经营，通过营造城市最适宜的物流环境，创造城市的品牌，提高知名度，吸引要素集聚，优化城市资源配置，带动城市经济社会全面发展，从而提高城市自身价值和综合竞争力。

（3）滚动发展

统一规划、总体控制，在建设过程中做到开发一片、收益一片、建设一片、使用一片。

（4）弹性规划

对土地按照控制性详细规划所确定的用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划控制指标作为低价测算、土地转让和规划管理的依据。控制指标的确定根据经济规律和环境容量来确定，根据开发模式来进行地块划分，根据土地相容性来规定使用性。

二、项目运作依据

1、发展趋势随着经济全球化趋势的加强，科学技术尤其是信息技术的飞速发展以及跨国公司的作用日益增大，物流作为一种实现经济高效运行、融高新技术为一体的先进管理技术与组织方式，安全、准时、高质量地为用户提供多功能、一体化的综合服务，在世界范围内受到了广泛的关注，发展十分迅速。

2、经济背景

（1）我国全社会物流费用支出约占GDP的20%，而美国目前全社会物流费用支出不足10%，如果我国能达到同一水平，按照近两年的GDP水平，将可以为全社会节约1万亿元的物流成本，或者说可以多产生近1万亿元的利润。

（2）我国目前工业企业中，36%和46%的原材料物流分别由需求企业与供求企业承担，而由供求双方以外的第三方物流企业承担的仅为16.1%。在商业企业中，由企业自理和供方承担的物流活动分别为76.5%和17.6%。今后，我国60%的工商企业将会把所有的综合物流业务外包给新兴的物流企业，第三方物流存在着巨大的潜在社会需求。

（3）物流产业的集约化极大地促进了日德等国家物流业的快速发展。在我国，物流业的发展正在起步，深圳、成都等物流业较为发达的城市对物流基地的建设已经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流基地的规划与建设，我国的物流产业必将迎来又一个崭新的发展机遇。

3、战略意义

当前，世界各国经济发展面临着前所未有的机遇与挑战。现代物流作为现代经济的重要组成部分，在国民经济和社会发展中发挥着重要的作用。发展现代物流对于提高国民经济运行的质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，促进企业结构调整，提高我国经济实力，具有十分重要的意义。

4、规划依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》

（2）建设部《城市规划编制办法实施细则》

（3）济南市城市总体规划

（4）国家有关规范及济南市政府和规划部门有关规定和设计要求

（5）国家有关物流产业发展政策、术语

（6）山东现代国际物流港仓一期起步区项目建议书

三、规划要点

规划要点

1、用地规划规划区内根据物流系统功能的内在关系，分期建设发展的时序要求，并结合现状资源条件，共划分为A、B、C、D、E、F、G七个区。

A区为现代航仓区。总用地约370亩，作为整个物流系统的起步试验阶段用地，A区的功能相对比较齐全，主要以物流发送配送，仓储为主。根据物流系统功能建设的有机关系及场地交通，市政等基础设施的建设条件，宜将此区布置在用地的最南端，临近南边的经十西路和东边的京福高速公路。

B区为现代物流发送配送、仓储、运载作业区。用地功能分为现代物流发送配送运载综合作业区和现代物流港仓作业区，主要建设十大商品发送配送中心、大型立体车库、大型物流日货仓、现代物流国际航仓、标准集装箱仓储、集装箱转运中心和海关保税仓。

C区为现代物流包装加工区。主要建设现代物流包装材料与技术中心、大宗产品标准化包装仓，大宗产品分装加工仓和现代物流包装作业区。依据整个物流系统的内在功能关系，将此区域布置在B区的北面。

D区为中央商务区，主要建设各类办公建筑，如国际物流信息网络中枢、国际物流代理机构大厦、国际物流货运联运大厦、国际物流规划设计大厦、国际物流设备展示大楼、国际物流大酒店及金融、邮电等市政实施，功能以管理办公为主。

E区为现代物流科创研发区。主要建设海归留学生创业苑、国际物流科创研发中心、国际物流设备展示中心、国际物流会议中心、国际物流培训中心等，规划将现代科创研发中心的居住和生活服务区布置峨眉山景区北面，塑造宜人的生活起居场所。

F区为文化体育娱乐休闲景观区。依托峨眉山景区和开发设计的仿西湖景观区形成物流系统的集中休闲娱乐文化景观区，促成人文化的物流系统。此区布置峨眉山公园、广场、文化休闲区、体育休闲区和仿西湖景观区。

G区为居住区。居住人口约为35000人，主要安排职员公寓、海归留学生居住楼、现代物流专家楼、和拆迁安置住房。规划将此处用地布置在北面邻近小清河，依托小清河的自然景观塑造环境优美、舒适宜人的居住区。整个用地为一个居住区的规模，规划道路把整个居住区自然的划分成三个小区。规划对地块作适宜的划分，每个地块约一个组团的规模，有利于开发商对用地的分块投资建设。在居住区内配置各类公建设施，居住区内根据各种公建设施合理的服务半径要求和人口规模，设8班幼儿园4处，24班小学两处，30班中学一处，还配备集贸市场、基层卫生站、文体活动站、邮政支局、银行代办点，文体活动站等多处服务设施，文体活动站是整个小区的管理、文化活动等的综合场所。在居住区内设居住区公园一处，体育活动设施场地一处，小区级绿地公园三处，绿地系统均面向小清河滨河绿地打开。在居住区内设150床医院一座，作为居住区和整个物流系统人员的医疗场所。

在物流东路东边，靠近京福高速公路的狭长地段、峨眉山北面中央商务区内的地块规划出来做为物流系统的配套服务设施用地，用地性质以商业、服务业和旅馆业为，其间布置大面积的停车场地及加油站等市政服务设施。

规划沿60米城市主干道道路红线两边设20米的街头绿地，沿规划保留河道河道蓝线两边设20米的街头绿地，沿小清河南岸区域规划控制线内侧设约30米左右的街头绿地，沿西侧的济西铁路编组站规划出宽窄不等的街头绿地。上述范围内的街头绿地为公共绿地，有利于提高整个物流区域内的生态环境，任何单位和个人不经当地规划主管部门的同意不得侵占。

2、道路交通规划

山东现代国际物流基地作为未来济南市乃至整个山东省物流业发展的基地，担负着重要的物流集散功能，车流量巨大，初步估计，区域内进出车流量10000辆左右。

（1）基地内设七个主出入口，分别布置在南面、北面和东面三个方向。基地南面设两个出入口，通向经十西路和220国道，其中，基地内的南北城市道路与南侧经十西路交叉处设主出入口，主出入口的西边退后布置现代物流科创区、培训中心出入口，主出入口的东面布置货流出入口。基地东面两个主出入口布置在北部东西干道和中部东西干道东端，分别与济南市西部新城规划道路相连。基地北面设三个主出入口，在城市规划主干道、物流东路上的出入口与基地南侧的主出入口南北相连，基地内主次干道构成网格状。各功能区和建筑物周围布置次干道。基地内道路互相贯通，方便车流、人流、物流进出。

（2）主次干道及道路红线宽度规划将济西大道、物流北路、物流中路地定为主干道。将北一路、中一路、中二路、中三路、物流南路、峨嵋西路、望湖路、物流东路定为次干道，其余均为支路。主干道红线宽度为60米，路面为四块板形式次干道为40米，路面为三块板形式除居住区内道路红线宽度15米外其余支路路面红线宽度为25米。均采用一块板形式

（3）道路出入口处理。南北城市主干道与北面铁路交叉口，因跨度较大，道路较宽，修建跨铁路斜拉式立交桥。物流北路与西边铁路交叉口修建高架桥。其它次干道北出入口采用铁路下沉式涵洞出入。东西向三条道路与高速公路交叉入口处，按现状高度3.2米修建，分流通行3.2米以下车辆，3.2米以上车辆分流到物流东路南北入口进出。

（4）区域内车辆进出日流量10000辆左右，用地内设置5000个停车泊位，满足车辆流转停放要求。

（5）在居住区东北边规划一公交车车站。

3、景观规划— 一心二带的景观系统

（1）用地中央峨眉山以东有零星低洼水系资源，拟规划为仿西湖景观区，作为物流基地内的水体景观区，设计开发峨眉山景观，与仿西湖景观区一并形成基地的景观中心。依托峨眉山景区和开发设计的仿西湖景观区形成物流系统的集中休闲娱乐文化景观区，促成人文化的物流系统。此区布置峨眉山公园、广场、文化休闲区、体育休闲区和仿西湖景观区。

（2）沿规划河道两侧设20米河道景观带，河道景观在各用地区块内局部放大成局部水体景观、景观游园等，形成有层次，连续的沿河景观带。

（3）为创造宜人的道路景观体系，规划将穿过物流基地内的城市主干道济西大道、物流北路、物流中路沿道路红线两边退让20米作为道路景观绿地，种植多层次的绿化树种，以高大乔木为主，配以多层次的灌木树种。在主干路的机动车与机动车、机动车与非机动车，次干路的机动车与非机动车分车带均设宽窄不等的绿化带。在非机动车与人行道处结合道路设施也设绿化带。

（4）为了减少B区对北面居住的环境干扰，在北面沿北南侧设30米防护林带。防护林带要求要做好绿化设计，总体以高大乔木为主，乔木下密植枝叶繁茂的灌木，总体上形成绿篱屏障。

（5）沿小清河南岸区域规划控制线内侧设约30米左右的沿河绿地，沿西侧的济西铁路编组站规划出宽窄不等的街头绿地。

四、项目进度该建筑物流基地分三期实施建设。一期工程在完成立项、规划、征地、拆迁等前期工作的基础上，建设一期起步区、物流发送配送中心、旧村改造和居住区、现代物流港及水电道路等基础设施。二期工程建设中央商务区、物流产品包装加工区，配套建设水电等基础工程项目。三期工程建设现代物流科创区，文化体育休闲娱乐中心，并进一步完善区内的基础设施。

项目进度：目前担山屯村的拆迁已完成约100户，经十西路沿线建筑已基本拆除完毕，共整合出土地200余亩，其中信息楼主体已完工，物流大道二期已开工建设。目前存在的问题：建设方资金不足，项目进展缓慢。需要政府给予的帮助：帮助寻找合作开发商。