济南烂尾楼之殇：当地产投机遇到监管混乱

2013年09月14日 07:33
来源：中国经营报作者：柴刚

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原标题：当地产投机遇到监管混乱

“烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。”百度百科中如此描述。记者在山东济南（楼盘）获得了这样一组数据：恒华置业开发的东城摩尔、舜耕名筑项目烂尾两年，套牢约300户业主；山东佳辰房产开发的盛世皇苑项目搁置近两年，套牢100余户业主；金志地产投资的槐苑欣城项目烂尾8年，套牢500 户业主；三联集团投资的彩石山庄项目烂尾5年多，套牢2000多户业主……

记者注意到，各个烂尾楼盘“开发商无力建设”的背后，有着一定的共同点：房屋未建先售，监管部门、开发商管理混乱。

“这应该是地产投机带来的后果。”业内人士赵伟认为。他回忆，2006年左右，包括济南房地产市场在内，全国给地处于火热阶段，有人只要在当地土地、规划等相关部门有关系，便可以拿到相对价格便宜、位置好的地皮，并因此大赚一笔。这无不吸引着更多人加入到该行业，而其中许多人更是玩起了“空手套白狼”的游戏。远在千里之外的包头（楼盘）马一兵亦是如此，不过，与他人不同的是，他更具有政府背景。

在各个烂尾楼项目背后则是当地各个银行的身影。记者调查获悉，其中包括中国工商银行、齐鲁银行、中国建设银行、中国银行、中国光大银行等对各个地产项目的贷款。

让人担忧的则是包头、济南相关部门监管的滞后。

上述知情人士说，诸多烂尾楼出现了一房多卖的现象，如济南的舜耕名筑、包头的滨河第一城等，而开发商监管保证金不足、资质造假等成为普遍现象，更是助长了烂尾楼现象的频发。济南龙奥律师事务所主任律师陈兆港对此解释，根据《商品房销售管理办法》《商品房预售管理办法》，由当地建委负责其行政区域内商品房的预售管理工作。济南市建委上述工作人员印证，部分烂尾楼项目的保证金确实没有达到法律相关规定数额。但上述烂尾楼项目，大都与彩石山庄一样，未建先售。

赵伟计算，若按照预售资金监管办法管理9亿元，即便是后期开发商资金链断裂，按照2500元/平方米的建安成本计算，监管部门也可以凭借着9亿元至少完成36万平方米的住宅项目施工，远远超过项目本身的总建筑体量。济南烂尾楼盘项目的业主们均认为，在最初，当地政府部门如果加强对商品房预售款管理等，地产投机将不会成为一种普遍现象，各个楼盘或许是另一番景象，而众多业主的生活也将是另一种姿态。

然而，随着国家对地产项目严厉监管政策的频频出台，该行业的银行贷款愈加严格，致使众多地产商手中无资金可用，有的不得不将目光转向高利息的民间借贷，都为其资金断裂埋下祸根。赵伟回忆，自2008年开始，全国范围内出现地产商“跑路”现象，而有的则被检察机关起诉，其名下的地产项目因此停工、停建。

山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗对此表达了同样的观点。他分析称，随着经济环境、政策的波动，导致投机地产恶果显现，部分开发商资金链断裂，烂尾楼盘林立，业主们更是踏上了多年维权之路。

“我们只有一个愿望，就是工程复工，尽快住上原本属于自己的房子。”济南彩石山庄业主刘云说。经过媒体报道，彩石山庄项目已经得到了山东省及济南市政府的重视。而这一境况的转变，则让业主们等待了5年之久。

大部分烂尾楼业主却没有那么幸运。

上述知情人士介绍，当前，烂尾楼盘项目最好的结果就是复工，但这却是一个复杂的工程。

以济南第一大楼盘的彩石山庄项目为例，济南市建委相关负责人此前在接受记者采访时介绍，该项目的解决并非济南建委一个部门所能左右，需要得到济南市及山东省两级政府做出决定、安排。他向记者印证，目前，济南市相关部门已经在研究处理措施。

赵伟认为，烂尾楼项目牵涉债权人众多，银行、施工方、众多的材料商以及业主，面对着数量有限的残存资产，妥善处理起来并非仅复工那样简单。“分清各方责任，是解决烂尾楼的首要问题。”他说，当前应该首先理清开发商、监管部门的责任。

李铁岗认为，预售资金管理是项目建设的最后保障，是为了防止“烂尾楼”的蔓延。以预售制度为支点，开发商熟练地进行着资金杠杆的游戏，以撬起高昂的利润。来自当地媒体的报道显示，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

他进一步表示，各地政府应该在此基础上吸取教训，加强预售资金监管，可防止开发商资金链断裂或者携款跑路，从而避免给购房者、银行等相关利益方带来损失。