投资无产权“虚拟铺”要小心风险

2014年03月17日 16:50
来源：武汉晚报

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“买间小铺也好搞，年均12%高额回报，让土豪也羡慕”，近日，在汉口西园商业区，这则广告让众多武汉市民驻足，销售现场人气火爆。最低17万元就能买到商铺，收益比最近大热的互联网金融理财产品还要高，这样的商铺投资到底靠不靠谱？

20万元可投资商铺

号称年均收益超12%

“年回报超12%，搞间小铺当房东，”近日，记者在汉口万松园西园商业区看到此横幅。行至二楼，一间形似咖啡馆的“西园投资室”被挤得满满当当，几个经理正在跟市民热情推介商铺投资。

“一楼每平方米24000元到27000元，二楼每平方米14000元到17000元，10平方起卖。一楼的商铺价格在27万到38万元之间，二楼价格在17万元到21万元之间。”一位田经理向记者演示，投资20万元，第一年回报率8%，第二年9%，第3年到第5年10%，第6年到第10年12%，最后5年每年有15%的收益。每隔5年，投资人都可以选择让开发商原价回购，15年一路投资下来可以获得36.4万元的收益。只投资5年也有9.4万元的回报。

“这投资的是商铺经营权，开发商把5到15年的经营权卖给你，你再委托开发商统一租出去，你唯一要做的就是收租子，其他的都不用管，即使铺子没租出去，开发商也得按照合同写的固定收益给你回报。”田经理补充道，因为土地产权不在开发商手里，之前不能从银行贷款，开发商投了3个多亿的真金白银开发西园，现在要回笼资金开发别的项目。

“那这相当于开发商从我们这里贷款？”记者问道。对方回答，可以这样理解，投资人要和他们签订两份合同，一份是经营权委托转让合同，另一份是委托出租合同。

无产权“虚拟铺子”

卖的是预期回报

如果投资17万元买间二楼10平方米小铺的经营权，按照上述5年收益投资回本，扣除45%左右的公摊，平均下来，商铺租金每月每平方米达到250元以上才能覆盖开发商支付投资者的成本。如果花27万元投资一楼10平方米小铺，扣除公摊，5年投资回本，每月每平米要租到370元以上。但目前，靠近西园解放大道沿街的商铺租金价格每月每平米在200元左右，10%左右的公摊。

一位在武汉商业地产界摸爬滚打近10年的业内人士说，开发商卖给市民的其实是“虚拟铺”，跟理财产品类似，卖的是预期回报。此前，盘龙城、汉西，以及香港路一些商铺都采取了这种出售经营权的方式。与产权商铺相比，经营权商铺没有土地证和房产证。该人士提醒，商铺投资除了投资大环境、地段因素外，后期经营管理的好坏至关重要，武汉多处出现“闹市冷铺”现象就是个实例。如果商业体后期运营不到位，商铺租不出去或者租不出价格，那么给投资者的回报就很难保证。

湖北华徽律师事务所霍琳律师提醒，商铺产权和使用权有很大区别。有了产权，可以使用支配、处置财产，并获得相应收益，经营权依附在产权之上。而单纯投资经营权，没有房产证等所有权凭证，法律上产权并不属于投资人，如果出现风险没法保证自己的权益。