刘晓光：中国商业地产正进入重新洗牌阶段

观点地产新媒体：“金十条”出来后，感觉到金融的压力大不大?

刘晓光：金融压力肯定有，但是我们比别人好一点，毕竟我们在金融的手段、方式、渠道都比较多。

关于金融，现在支撑最大的是资本市场债券。我们发了四只债券，还有永续债券，永续债券比较难，要求企业要有很好的信用。我们做得比较好的是地产基金及小城镇基金，像华夏基金已经在投云南项目及西安阿房宫项目，下一个对象是成都项目。我们所做的基金已经跳出了一般基金的范围，不仅仅是弄点钱，然后取得一点回报。

我们现在相当于通过资产证券化、信托等方式帮当地大型产业项目募资，盘活资源，自己也拿地开发建设。

观点地产新媒体：您也会介入其中?

刘晓光：很少一部分，我主要扶持这个项目，等于真正做一种金融服务的同时也做一些产业投资，这就是我们基金跟一般基金不同的地方。

比如说，政府有三千亩土地，我们帮融一笔资，钱进来了就把土地激活了，做成产业和项目。我们和政府约定，商业、酒店这些长期物业给政府，我们分一些土地，几万平方米的都行。

有的政府手中拥有很多优质土地，对于这些好的资源我们也会做一些投资，身份就是金融服务平台，采用融资的概念，投资形式是资产证券化、信托等都可以。投资资金来源肯定是资本市场和资金市场，资本市场就可以通过上市、重组、买壳，包括债券等融资。

政府当然高兴了，因为他有了血液，更可以引入我们作为共同开发者之一。所以，我们最近大量做这些投入。

我们的定位是城市综合投资运营商，可以运营一个城市，因为我们的基建板块可以做道路、地铁，地产板块可以做住宅、酒店、商业，金融板块反过来为这两个板块服务，这就变成了一个城市综合投资运营商。

观点地产新媒体：您怎么看“国五条”出台以及下半年楼市的走向?

刘晓光：“国五条”本身相对温和，大多是对原有措施的强调，对市场的影响本来就会比较有限，这样市场各方有可能处于观望甚至进入政策疲惫期。其中影响范围最大的可能就是房产税扩容，实施后最直接的影响是短期内将使二手房交易量大幅下降，但价格不一定下降，也可能出现有价无市现象，在一些供求关系较紧张的城市，如果交易二手房，税收负担很可能会转嫁到买方。另外类似一房一价、限购、稳定房价的问责制或约谈制，还是行政手段，都不是调控政策。我还是认为在市场经济发展过程中遇到的问题，还是用市场的手段来处理。

现在，整个地产业处于深度改革区，调整频繁，对政策比较敏感。关于下半年的短期走向，很大程度上取决于政策，是否有新的政策动向。近期来看，金融方面的政策尤其值得关注。如果政策没有很大的调整，还是有可能有上行的趋势。

观点地产新媒体：对市场及企业最容易产生制约的政策会是什么?

刘晓光：还是那个观点，在市场经济中，经济有经济的规律，任何产业也都有其运行的规律，一切市场行为都必须在这个大规律上运行，任何违背规律的手段方法都是不可持续的。纵观这些年地产调控，行政式的或者休克式的手段所产生的影响终究是暂时的，也不能解决本质问题。

中国地产市场是政策市场，其实，我希望未来市场能够按照市场的经济规律向前发展，不再受太多行政政策的干扰。总的来说，未来，土地政策、金融政策、城镇化政策都有可能对市场和企业产生重大影响。另外，除了这些影响资源成本的政策会产生影响外，产业政策也将对未来中国地产市场及企业产生影响，特别是在地产企业转变发展模式，进行改革调整的当下。

观点地产新媒体：今年全国各地土地交易非常活跃，您怎么看这样的土地市场表现?

刘晓光：总体来看，企业对于未来市场发展趋势还是比较乐观看好的。新的城镇化政策，也会让企业对于未来充满信心。

一个企业的土地储备，是长远的战略问题。首创置业一直坚持稳健扩张的土地储备战略，以及有序的土地储备节奏。这几年，我们也正在稳步推进我们的全国版图，在北京，天津等一线城市，在重庆等二线城市，以及在昆山、江阴等充满活力的城镇区域，都有布局。

观点地产新媒体：首创置业还会坚持在一线城市拿地?怎么在土地成本高涨和公司财务风险之间取得平衡?

刘晓光：土地成本高涨在很长一段时间内会是长久的趋势，如果有在一线城市有合适我们开发的土地，也还是要争取的。事实上，在区域选择上我们的战略始终没变，还是在环渤海、长三角、珠三角，加上西南四大主流经济区域。当然，在京津地区等一线城市拿地的同时，在二三线城市也在不断的储备土地。

现在，影响地产发展的各种资源性成本都会快速上涨，而这也将直接导致地产的变革，发展模式变革。其中模式的创新是这两者之间平衡的最为重要途径。将来主导性的模式是什么?这才是我们亟需思考的重要问题，创新营运模式，将其他产业的附加值输送到地产产业中，来获得新的发展空间。

首创2012年提出的“城市综合运营模式”概念正基于此。我们提了一个口号——“我们的事业不在于地产，而在于城市。我们的价值不在于项目，而在与产业附加值的输入。”目前，我们已经尝试了一些新的模式。

无论奥特莱斯也好，地铁上盖也好，文化也好，教育也好，都是把其他产业的附加值往里输入，就是把地产看成一个整体的东西，不能再单纯地拿钱、拿地，建完就走，这是大的战略转型。

首创置业从五六年前就开始的产业转型，现在正在探索的大概有十种模式，“高端旅游业聚集区模式”、“产业园综合体模式”、“地产+创意文化产业模式”以及“国际物流经贸产业枢纽模式”等地产与产业紧密结合的新模式，也包括了“世界级城市新城镇模式”、“城市新核心区建设模式”、“中等城市新中心建设模式”以及天津智慧城市“全新城市模式”、“老城镇改造模式”等地产与城市的升级革新紧密结合的新模式。

观点地产新媒体：这几年商业地产成为新的投资热点，首创置业在北京的奥特莱斯也已经正式开业，您怎么看商业地场市场?首创奥莱的发展还需要哪些推力?

刘晓光：中国商业地产方兴未艾。从2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州、深圳等相对发达的一线城市兴起，随后向二、三线城市发展。在经历了十几年的发展后，中国商业地产的发展前后也经历了起起伏伏的几个阶段。

近几年，在中国城市化进程以及国家宏观调控的大背景下，商业地产进入到了一个前所未有的发展高潮。但同时，我们也看到，快速发展的同时，各种问题也逐渐显现，这其中包括心态不足、经验不足、规划不足、人才不足、可持续发展不足等。而问题的显现同时也意味着产业变革契机的到来，中国商业地产正经历从粗放式发展向精细化发展的转变，这对整个产业链而言都有很大的发展机遇。

可以预见，中国商业地产正在进入一个重新洗牌的阶段，这是任何一个行业发展必然要经历的阵痛，当然无论如何，中国商业地产都会拥有一个美好的未来。在商业地产大潮中激流勇进的企业也将进一步探索中国商业地产的发展路径，以促进产业的科学健康可持续发展。立足于城市发展，立足于客户需求，立足于长远经营，一种长续性、高端化、具有特色、专业化、服务化的“综合营运”模式将是中国商业地产未来可持续发展的道路。

5月1日首创奥特莱斯开业当天便创下800万元的销售记录，4000多个停车位全部占满，迎来了不输于崇文门新世界、西单大悦城的客流，应该说我们赢了开门红。

在接下来的工作中，我们希望在产业伙伴选择上有更进一步的推进，一、有国际商业运营机构参与;二、有国际品牌加盟;三、能够提供更低的折扣;四、有国际品牌折扣货品的长期专供渠道。同时，引进一些广受欢迎的国内、外知名品牌。

观点地产新媒体：房地产企业特别是香港上市房企，通过发债等手段获得了大量资金，您怎么看海外融资热潮?接下来的融资趋势会有什么变化吗?

刘晓光：资金是影响房地产发展的最重要生产要素之一。资本的获取始终的地产企业的重中之重。

中国房地产金融业起步晚，发展十分迅速，同时也面临着许多问题。比如融资手段单一，房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理以及房地产金融法制滞后等等。

据不完全估算，房地产开发投资资金约有70%来自银行贷款。而在国外，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。所以建立一个手段多样，结构合理，比例均衡的房地产金融体系是至关重要的。

总体来说，就中国地产融资现状而言，要创新，一是对已有的资本市场进行完善和规范，在此基础上，创新新的融资手段。谋求以商业银行为主导，多种融资渠道相结合的多元化融资模式，加快金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系。未来几年，房地产信托、债券型、股权型以及混合型REITs、房地产私募融资、住房抵押贷款证券化以及商用房地产抵押款贷款证券等等都有可能成为房地产金融创新的着力点。第二，建立完善的法律监管体系和机制，完善房地产市场监管和调控体系，提高房地产金融机构抗风险能力，加快房地产金融市场法制建设，规范市场主体行为，使地产金融创新在一个可控的发质的健康的发展环境中运作起来。