刘晓光：中国商业地产正进入重新洗牌阶段

观点地产新媒体：您怎么看待国企和民企?

刘晓光：现在中国竞争很激烈，不能老是争论国企、民企。很多国企水平都很高，像中粮、华润等，水平都很高。当然，将来的体制应该是混合制，有国企也有民企。

国企规模大，信用确实也高，像我们决策一个项目需要费时一两个月，很严谨;民营企业不一样，虽然快，但容易出问题。所以，一定要客观总结国企和民企各自的优势和劣势，哪些方面是不公平的，哪些方面是公平的。

国企和民企合作也不是不可以，毕竟各有各的优势，但是不管民企还是国企，都要朝着国际化、现代化、规范化的目标走。而且，都要坚持专业化、高起点、大批量，这是市场定律，违背它企业就面临死亡了。

观点地产新媒体：您怎么看新型城镇化?

刘晓光：经济发展没有重大历史、经济事件带动是不可能的，比如二战时期，美国大量地用军事工业拉动，经济发展很快。

新型城镇化是中国经济未来二十年新的经济增长点。此轮城镇化是中国社会从二元社会向一元社会转型的重要引擎，可能将推动中国经济社会向更高级阶段发展。新型城镇化激发了众多领域的活力，直接拉到相关无数的生产力要素，金融、资本、投资、产业、技术、就业、民生、消费等等，另一方面，一线城市趋于饱和，广大的二三线城市却还有相当大的发展空间和潜力，这时候更具有深度和广度的地产需求和地产机会诞生了。

中国推进城镇化适合中国国情，因为中国的城镇确实太落后了，农民太痛苦，二元结构太明显，贫富差距太大。

中国小城镇化建设中的软系统，核心就是动员中国的经济力量，动员中国带着产业的企业和机构走到小城镇中去，把他们的理念、观念、资金、管理技术带到那里去，从经济、教育到风俗习惯，一体化地进行改变。

中国大批的城镇要起来，可能是七万个，也可能是四万个，是大城市带动小城镇、中等城市带动小城镇还是小城镇群?现在比较可能的是中等城市带动小城镇。

中国城市化软系统是什么概念?首先，城镇化可能是未来三十年中国经济最大的机遇;第二，谁不参与谁是傻子，谁跟不上就错失了机会;第三，城镇化分成三类：大城市带动小城镇、中等城市带动小城镇和小城镇群。这里面有很多困难和问题，要做到五个平衡：资源要平衡、人的权利要平衡、产业形态要平衡、文化要平衡、生态要平衡。

城镇化确实也面临风险，比如说盲目性、有城无业，甚至还出现城市的贫民窟，连解放农民和土地的生产力问题可能也做不到。

城镇化将来有很多细化的问题，比如企业、居民、政府三位一体的问题，都市产业、民生服务、特色农业三位一体的问题，劳动、土地、资本三位一体的问题，还有就业、居住、生活三位一体的问题等。

到底怎么解决这些问题?现在难受的是盖一片楼，然后把一些农民装进去，结果最后不理人家了。

中国城镇化怎么能够解决这些问题?首先，地产商是城镇化建筑的主要载体，谁要在城镇化过程中不参与肯定会落后。其次，光有硬件构造还是不行。

我们可以去建设，但也发现很多问题。首创在北京已经构造了两个大的小城镇，每个投资额达60多亿，北京可能有60个需要这样改造的城镇，大概需要2000多亿。在构造过程中硬件好办，最难的还是软系统，包括小城镇各种各样的服务系统，如教育、文化、医疗，以及城市的管理、产业的定位设计等。如果光把城市硬件构造起来却不解决好软系统，将来这些城镇很可能会变成一个个死城。

我在思考，如何动员社会力量特别是经济力量，动员有产业构造的机构和企业，在中国小城镇化建设中发挥作用?用一个什么样的机构来动员?

观点地产新媒体：这个市场非常大。

刘晓光：非常大。我看了一个数字，中国现在大概有6.6万个亿万富翁，有1000万个千万富翁，这些力量非常大。如果能够把他们动员起来，给出一套财政、信贷、税收政策，让他们把软系统带到新建的城市中去，当中也包括产业、资金、管理、文化、教育精神等，这将是一个世界上非常伟大的一种力量。

当然，这些人不是100%会去，但我相信当中会有20%的人愿意。这个有先例，我们的阿拉善基金在治沙的同时也做一些社区，把很多牧民搬到新的区域，成立经济的管委会，帮助他们进行社会生产的实践营销，帮助他们学习文化，改善一些不好的风俗习惯等。到最后，村民们都很高兴，我们还把党支部和他们村里的党支部结合起来。

观点地产新媒体：政府也很支持?

刘晓光：很支持，这对政府在经济、政治、教育的建立都有帮助。

中国经济精英的社会责任感很强，他们愿意干很多事，很多人跟我说愿意出200万，愿意把产业带过去。一千万富人中假如有20%的愿意，每人出200万现金，那就是4万亿;假如一个人能够带动400人就业，那就是8亿人。

先富起来的人和愿意把产业输出的机构，深入到中国城镇化建设的浪潮之中，开始收益可能很低，甚至为零，即使未来会有一些收益，也不一定很高，但这样却解决了缩小贫富差距、三农、二元结构等问题。

当然，政府也不能闲着，如果政府联合社会经济精英和一些机构，在中国城镇化中塑造各种各样软系统，又把产业输送出去，我相信中国的城镇化应该会很健康地发展起来。

这需要一个很强大的舆论推进，未来要设计出两个系统，政府用政府的方式去做，社会精英用他的方式去做，双方的责任和分工都要很清晰。如果这样做，中国的小城镇和中国的地产界前途无量。

观点地产新媒体：现在有人提到，李克强经济学短期之内对房地产和金融不利。

刘晓光：这就是转型的问题，要把地产的概念重新设计，一定要有产业的概念，没有产业的概念将来也很麻烦。

如果地产下一步不转型，不能和产业结合，将会很难做。北京、上海等个别地方不一样，做住宅不着急，但是中国很多地区再做这种大面积的住宅，就会有问题。

我们最近做的项目都是大型产业地产项目，像奥特莱斯，如果不是商业专业人才，不要进入这个领域。至于昆山锦溪古镇项目是合作项目，合作伙伴占股49%，这实际是一个旅游城的概念。合作方在旅游方面很强，首创在地产上更具优势，强强联合就变得不一样。

另外，我们还在做两只小城镇基金，分别针对北京长沟及魏善庄两个小城镇项目，这也比较贴近中国现在的特色——新型城镇化。