李铁岗：城市周边新功能区的发展可抑制房价

2014年01月20日 18:21
来源：齐鲁网作者：李淼

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齐鲁网济南1月18日讯（记者李淼）18日，“两会大家谈”请到了山东省政协委员、山东南郊集团三兴置业有限公司董事长范友金和山东大学经济学院教授李铁岗，共同谈论关于房地产业的若干问题。

李铁岗

土地经营权流转对房地产应该不会有影响

在今年《政府工作报告》中提到，今年，济南会积极推进土地承包经营权确权登记颁证试点，推动土地经营权流转，开展土地承包经营权抵押贷款试点，探索建立综合性农村产权交易市场和城乡建设用地增减挂钩节余指标市场交易机制。

范友金认为对房地产应该不会有影响。但是对土地的流转，对农民手里地的价值的体现，对整个经济来说是非常利好的事情。如果说影响，他认为应该是一个积极的信号。因为老百姓手里有钱了，整个市场活跃了，那市场会更加繁荣，应该是积极的一面。

李铁岗认同范友金的观点，他表示，实际上土地使用权的流转和土地经营权的流转，原来土地可能存在一个问题，就是农村的土地和农村经营权的土地，它没办法流转，这样就没法体现它的价值，从经济学来说它的价值就没法实现。它的价值不能很好的实现，因此它的价值就被低估，因为它不能流转、不能流通。而城市土地它的价值是能流转的，这种流转在很大程度上使它的价值存在高估的现象。这种高估，实际上感到城市土地的使用权和农村土地的使用权，在同样的资产上体现出不同的价格，这本身就是城市和农村之间的不公平。这种不公平在很大程度上也会造成城市土地价格的高估和农村土地价格的低估。这种高估对房地产来说本身是不利的影响，它是推动房地产价格上涨的很重要的因素。土地的同权同价同规划统一交易以后，在很大程度上就可以是城市建设的资本化，就是这个资本到土地里的价值，可以在城市土地与农村土地里进行分摊，这种平坦可以在很大程度上可以降低对城市土地价格的高估作用，它对抑制房地产价格的过高增长也会起到好的作用。

城市周边新功能区的发展建房对于房地产有一定作用

目前，很多人寄希望于土地确权流转，视线转移到城市的周边地区，这样带动周边，形成一个全新的功能区，加上现在整体立体交通网络的构架，可能会把房地产市场拉长。很多人认为新的功能区腾出来土地再建房子，这样可以起到抑制房价增长的作用。

对于这种观点，李铁岗认为这是有一定作用的，因为房子的价格与土地价格优很大的关系，越集中的地方它的价格相对越高。它能够使城乡之间的土地具有同权同价的性质，也就是说是对周边经济一体化的趋势，这种趋势就会使中间比较高的房价或者高的土地价值，它会逐渐平摊到其他地方，这对一体化的建设有很大作用。这个一体化建设，就是城市发展过程中，人们对房子的需求有面积更大的选择，这种选择就是最高房价或者城市具备最高房价的中心区域进行扁平化，能够起到一个比较好的作用。它重要的是推动城乡一体化的建设，也就是说对大型镇的城市，人们可以不完全到大型城市里去，在一个小的城市里，也可以过着大城市里边的生活，这对于房地产是有一定作用的。

此外，他还表示这个政策本身它不是专门于房地产的，它对整个城镇化的建设，对整个农村金融的推动，都会有很好的作用。

从房地产投资的角度来说，是否可以把更多的目光瞄向能够确权登记的土地市场？对于这个问题，范友金表示这个是国家会有控制的，确权登记更多的说耕地、农村建设用地、山地这一类型的，开发用地的话是国家一定要控制好的，不控制好就乱套了。