中国特色的"保姆别墅区"

近年杭州业界流传着一个真实故事。某别墅区交付后，有不少业主赶在春节前装修完工了。新年乔迁新居，春节期间颇有热闹气氛。但业主大多有事业在忙碌，一过正月十五，便发现了种种不便，还是住进了城里的公寓。过段时间，本来住进别墅的父母，由于与邻里相互陌生，且住宅独立，交往不便，开始适应不了冷清寂寞的“准坐牢生活”，也开始逃回“老家”。于是，偌大个别墅区，终于成了保姆们的天下。“保姆别墅区”的名声因此传了出来。

别墅少人气，几乎是全国性的通病，这一现象的成因富有“中国特色”。第一，作为高端住品，别墅消费者都是富裕阶层，而他们的富裕几乎都是改革开放的产物。这一特点决定了别墅的购买者，同时也是忙碌的创业者，他们有金钱但没时间。而偏偏别墅多半在中心城市的偏远处。第二，中国的城市化进程加快也是近十年的事情，而住宅、开发区的建设，总是走在区域的最前沿，基本设施与生活设施配套不足，似乎也就能够理解。第三，中国人有传统的为家族置业意识，确实也有不少富裕家庭，购置别墅并不是出于居住需要，而是出于为后代置业的长远考虑。

杭州的别墅楼盘已经交付了不少。蒋村区域的别墅楼盘人气比较高，这主要是城市开发将其融入了主城区的结果。其他区域如银湖、之江国家旅游度假区区域、闲林、小和山、湘湖区域，别墅人气普遍不旺。

但人气低迷，不该是中国别墅的宿命！开发商肯定能够有所作为的。比如刚刚发售的桃花源南区，因为搞了精装修，从市场反应看将能够明显提高入住率。比如临平的华清山庄，在设计定位时，就考虑“邻里别墅”的居住模式。中都青山湖畔、锦绣钱塘别墅区也都通过针对性的配套，努力增添居住人气。再比如，广州开发商在公寓项目中创造性地做出了“空中别墅”……别墅的人气，还是能够得到明显增加的。

最近，一批专家就别墅的生活模式，作了一次深入研讨，颇有实践价值。

“低密度是造成别墅人气低迷的首要原因，但别墅的低密度要适当，而且低密度并就不等于高品质。”多位专家对别墅必然低密度的传统做法提出了质疑。华清山庄的主设计师沈晓安有了尝试：“比起其他别墅楼盘，临平山麓的华清山庄密度是高的。我们将其定位成‘邻里别墅’，别墅的户型当作公寓户型来做，功能分区明显，得房率高。同时大量考虑邻里交往空间，使之成为真正的第一居所。”浙江大学建筑设计研究院高级建筑师徐毅指出：“建筑密度高低，并不代表别墅品质的高低。远郊别墅的空间大，空间处理的难度相对就小些；而邻里别墅不同，它要的是精致感觉，还要有外部空间。华清山庄在建筑单体的空间处理上，有意识地注重交往功能，由室外向室内开放，景观由室外向室内延伸，还有观景露台等，这些都能形成良好的交往空间，对别墅人气的增添会有极大的作用。”

浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为传统别墅有许多违背人性的地方。别墅给人的感觉始终是孤傲的。而邻里别墅给人带来的却是一种可以亲近的感觉。现在的社区普遍存在邻里关系淡漠，和谐社会首先应该是邻里的和谐，华清山庄提出邻里别墅概念，至少有三方面意义：一、传统别墅一般是建造在风景区，是远离现实生活的富人物业。而邻里别墅把别墅平民化了，既满足诗意地居住，又要有便捷的城市生活。二、市场结构的补充。城市里缺乏低层住宅，而人的心理具有亲地性。邻里别墅的出现就在形态中提供了一种低层住宅的选择。三、有利于社区的发展。住在高层住宅的人们进入了门庭就不想出来，低层住宅在很近的地方就能感受到邻里交往的氛围，也就很容易促进邻里活动。

目前有一个现象：“住宅物业居住空间越大，交往空间越小。”这确实不太正常。为此，杭州市规划设计院总规划师汤海孺怀旧了：过去的四合院有很好的交往空间，比如天井，是大家交流信息的主要场所，还有外部的街道，不仅有交通的功能，也有交往的功能。之后的楼道房，大量的公用场所都成为很好的交流空间，比如公用的厨房、卫生间等。但以后的单元房，一梯两户或三户，限制了人们的交往。发展到别墅，居住空间更大了，但交往空间更窄了，基本上不怎么产生交往。限制交往的建筑形态是违背人性的。

他提醒开发商要对居住者的几个需求进行反思：1.安全感的需求。过去我们说是围墙、保安给我们以安全的保障，但事实上，这并不是真正的安全，真正的安全感来源于良好的邻里关系。2.孩子健康成长的需求。人是社会性的动物，孩子的健康成长需要同龄伙伴的陪伴，孩子丰富的童年生活对孩子未来的影响是非常大的。3.老人的情感需求。老人需要经常交流，这样才能避免孤独。4.健身锻炼的需求。

从社会学的角度看，增添别墅人气尤为重要。浙江大学教授冯钢提出理论依据：社会学里有个概念叫初级群体，这个群体对人的成长和发展至关重要。初级群体有两类：家庭和邻里。但是现在我们很少讲邻里，因为邻里关系几乎已经消失，社区居民互相之间几乎没有交往，这让我们无法再讲邻里关系了。但事实上，邻里关系是非常重要的，并不亚于家庭，就像现在很多在大学里就读的孩子根本不懂和人交流，也没有很好的自理能力，这些都是有关系的。

冯钢认为邻里别墅是对邻里的回归，非常具有社会意义。人与人的交往是有个度的，这个度并不是建筑的密度，而是住户的密度和人口的密度。邻里别墅是人口密度适中的选择，不会有拥挤感，也是常住型别墅，日常人口占大多数，这样就避免了现在很多别墅区产生的空荡感，非常温馨，孩子之间的联系也就非常紧密了。城市邻里别墅意味着常住人口中居住和工作分离，这样小孩和老人就成了住区的主要活动者，良好交流空间的营造就显得非常重要，邻里别墅的概念主要是住户的交往，住户的交往其实是指住户中特定人口的交往，也就是说城市邻里别墅对邻里空间的塑造主要是针对老人和孩子的空间的塑造。

虽然低密度住宅在土地政策上并不提倡，但并不是说彻底不需要别墅；已经立项的高档住宅项目，更有做得更好的义务。城市需要高品质的住宅，尤其像杭州这样的休闲旅游城市。而增添人气，正是让土地提高社会价值的核心所在。