叶一剑：目前房地产企业的创新还是产品创新
圆桌论坛
原标题：叶一剑：目前房地产企业的创新还是产品创新
2014年3月7日，由凤凰网与凤凰房产联合凤凰城市与旅游研究院、青岛市工商联房地产业联盟主办举办，凤凰房产山东承办的“春天的起点——金凤凰2014山东地产智慧论坛”在青岛举行。本届金凤凰山东地产论坛凝聚省内乃至全国政商学界领袖人物和全球华人精英力量，深度探究地产市场发展的突破口，为全行业的发展寻找新坐标。
下午17：00，凤凰城市与旅游研究院院长叶一剑，山东省房地产业协会常务理事程道平，山东省鲁商置业有限公司副总经理崔丰广，青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江以及政府领导、媒体人士共聚一堂，就“山东地产的创新与未来（转型、突破、产业化）”等问题进行了关注，并共同探讨山东地产业未来的发展方向。凤凰城市与旅游研究院院长叶一剑表示，今天来看，我们今天的主题是创新与未来，谈未来首先讲创新，目前来看房地产企业创新还是产品创新，目前的趋势是相对比较明显的。这是本次论坛圆桌对话的第二场。
以下是文字实录：
主持人：是，山东目前发展看起来是平稳的，接下来要探讨的主题是创新跟未来。叶院长，能不能谈谈从一个外来者的角度，您了解全国城市发展的情况，对山东来说，您也是一个外来者，山东房地产的创新度够不够？需不需要创新？
叶一剑：山东房地产的创新度，其实直接与山东房地产企业的创新度是直接相关的。刚才我记得我们有一位嘉宾已经讲了，目前全国比较大的，或者主流房地产品牌都已经进入山东。这群企业应该代表中国房地产创新高度的。所以这个问题我觉得我已经回答了。
第二，刚才我记得本地的前两位，一位是龙先生，还有崔总，还是在谈到山东房地产和青岛房地产的时候，我觉得不由自主在谈一个东西，就是我这个地区怎么样，我这个城市怎么样，为什么这么讲呢？我为什么在做我相关研究的时候，我喜欢从过来的角度来看，从城市来看地产，从旅游来看地产。为什么会有这样的看法呢？因为我们的一个范围，我们在营销的时候，一定要考虑营销的半径问题。半径的问题就是它的影响力的辐射问题，它影响力辐射问题的背后其实就代表了一个未来的机遇。也就是说它有多大半径的人可以来到你这里，进行置业也好、旅游也好、消费也好。这是你未来想象空间大小的问题。所以我们在讲地产，或者某一个行业的时候，其实这种思路是很正常、很正确的思路，就是一定要考虑一个区域的营销问题。
因为现在大家有一个共识，一线北上广这样的城市，已经陷入城市病，土地也好、容量也好，可能已经到了一个巅峰，在找下一个区域的时候，就要考虑多大程度可以写入多大范围的影响中心，这是考虑的前提。所以我们会找在全球、或者在亚洲、或者在中国、或者在一个省影响力的点。一个城市、一个区域营销出去以后，所有的企业都会分享品牌红利。这里面最典型的是去年万达东方影都项目的亮相，那里周边所有有地的企业，都会分享到这个红利。
主持人：是吗？龙先生，是这样吗？
龙江：最直接的就是它旁边的世茂的诺沙湾，西边保利的海上罗兰也很好。原来青岛库存量很大，现在依然很大，但是由于万达去了以后，山东整个的西海岸发展。原来不好卖，万达一卖，很多人担心行不行？万达一开都抢，再开还抢，所以万达对西海岸的拉动很大。但是我个人认为，不是对西海岸的拉动，是产业的拉动，是影视产业的拉动，未来很庞大的产业，对未来发展有一个奠定的作用。所以大家看好这个区域可以置业，可以投资。
主持人：还是一个投资的概念。
叶一剑：区域价值提升，都会带来所有企业的提升。刚才讲到旅游的时候，要看这个地区的旅游资源有多大的特点。有多大的特点就决定了基于旅游资源能够影响到多大的范围。如果说你是一个地域性的旅游资源，影响的范围就在这个地域，你的想象空间，也不是说没有，应该说也是有的，但是在这个范围之内。所以在今天来看，我们今天的主题是创新与未来，谈未来首先讲创新，目前来看房地产企业创新还是产品创新，目前的趋势是相对比较明显的。第一代表是像万科，不再是一个盖房子的角色，已经纳入金融的概念，包括小商业的概念，一定是做将来我的房子每个人都买，这批人我继续做你的生意，这可能是他目前相对比较重要的方向。
还有一块是目前看到的，基于城市的一个开发思路，这里面代表一个区域发展的方向，进而实现企业的价值分享。目前有一个比较好的迹象，就是企业这一群企业，和所在地区之间，决策者之间有一个很明显的共识，这个区域价值只要提升了，大家都会分享价值。所以今天发现刘主任这个地方在做世界园艺博览会，为什么做这个博览会呢？是一个花钱的事，也许能收点门票，一定是要用这种生态、园林的概念将这个区域的品牌和价值提升上去。提升上去同时，也一定会分享价值，也就是说区域的营销和企业营销之间，已经成为一条战壕里的小伙伴了，是分不开的，有这种共识的话，劲往一处使，区域的红利每个企业都会分享到。这是创新的一个点，这个共识的基础是重要的。
主持人：大家都在一条船上，好的时候都会很好的，有人当龙头，有人当龙尾，像万科、万达也好，都是外来的大企业，从鲁商置业，本土有本土的优势存在，当大家在讲山东，现在很少讲你们，都在讲万科、万达，你有什么感受？
崔丰广：我们都在讲万达、万科，刚才我讲了，我们本土企业有本土企业的优势，它的实力、包括资金，财务这些东西是非常重要的，房地产本身是一个投资，首先是一个投资，你没有钱，没有实力，没法干投资。所以实力是第一位的，这是谁都承认的，我们也认可这个。但是我们做一些产业，刚才产业的转型和企业核心竞争的时候，我们有我们产业很多的方面，我们做商业，山东省我们的银座的品牌是第一位的。这说明我们有很大的价值，万达的实力决定他们的品牌，市场的品牌价值肯定要大。
主持人：有没有一种强龙压地头蛇的感受？
崔丰广：情况有很多不同的地方，因为我们鲁商集团是由山东省商业厅转型的纯国有的企业，国资委，包括政府给我们的约束非常多，我们要发展、要兼并联合，包括走向海外，都不是我们企业所能决定的。包括很多投资的项目，很多都要受监管的。万科、万达不存在这个问题。
主持人：鲁商置业就是做好你们自己的这一块就不错了，是这个意思吗？
崔丰广：不是，我强调的是，我们很多的条件是不一样的。但是我们国有资产对于自己的这种管理方式、方法，包括很多央企也有，华润也是央企。
主持人：为什么不考虑所有制呢？
刘云刚：北方企业和南方的企业，政府的管理也是不一样的，山东的国资委和江苏、广东的国资委的管理方式是不一样的。山东，讲得好是中庸、稳健，我们对整个房地产行业的带动性，包括前瞻性、创新性是远远不够的。
据悉，本届论坛围绕“山东地产的创新与未来”、“时代变革下的地产发展新趋势”等话题开展对话。邀请国内知名经济学家、地产大佬齐聚青岛，研讨解析山东地产行业发展新思维、新方向、新途径，深度探究山东地产市场发展的突破口，集成地产行业的大智慧，并为国内房地产行业发展提供借鉴。
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