2014年楼市展望：一二线城市房价上涨格局未变
原标题：2013年中国房地产行业总结与2014年展望
2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。
在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。
与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。
回首2013，中国房地产行业经历了怎样的演变；展望2014，建立长效调控机制的时代，房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？
正基于此，克而瑞研究中心发布《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》，总结了这一年来房地产行业的八大特征，并对未来一年的房地产走势做了六大预测。
2013年房地产行业八大特征
（1）“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓
新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。
今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。
（2）全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米
2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。
截至11月，北京、广州、上海、天津、重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳和武汉等11个城市市场成交量已超过1000万平方米，如果算上南京（前11个月成交906万平方米）和西安（今年数据缺失，但市场规模早在千万级中），则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今年的一半。
（3）一线及热点二线城市市场持续去库存，二三线城市大多库存积累
近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米；二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。
而对于大多数二线城市和三线城市而言，2013年应是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，近两年以来商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市甚至已出现供应过剩的风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。
（4）房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力
今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。大多数重点城市90平米以下房源供求比有不同程度下滑，如北京从2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海从1：1.26下降到1：1.13等；在我们看来，其主要原因有二：其一是去年以来各重点城市持续上涨的房价，其二是今年下半年以来银行贷款层面上的收紧，这两大因素导致刚需群体入市门槛逐渐提升。
90-140平方米属于满足改善住房条件、拥有基础享受功能的面积区间，一定程度上能够满足多代人分室而居的要求。从各重点城市供求比数据上看，改善型项目热度较去年有明显提升。在我们看来，当前这波市场行情由2012年起展开，如果说去年各地主力需求是首置型刚需的话，那么2013年以来随着房价的上涨，改善型需求已经逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力。
（5）全国一手房价格指数较前期高点上涨10%，8个城市房价涨幅已超控制目标
2013年11月中国城市住房(一手房)价格288指数达1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我们还可以将其与两个时间点做比较，首先是2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比，当前的指数上涨了10%；其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的指数上涨了16%。
此外，统计局发布的70大中城市房价指数也显示，至2013年10月，京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%，远远超过近三年来的人均可支配收入增幅，达成房价控制目标的形势极为严峻。虽然一线城市所面临的调控政策更为严厉，但在强大的人口吸纳效应所带来的旺盛需求下，其房地产市场价格仍然远远领先于其他城市。而西安、贵阳、昆明等西部城市控制情况相对更佳，房价增速相对稳定，并明显低于可支配收入的增长。
（6）土地市场供需两旺，一线城市土地出让金收入暴增近200%
今年土地市场整体成交火热，全国53个重点城市经营性用地前11月成交建面高达65888万平方米，比去年同期增长了21%。土地成交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个，成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个。
土地出让金方面，重点城市前11月土地出让金总计16029亿元，同比增长大幅提升67%，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行。前11月土地成交金额过500亿的城市达到10个，其中上海、北京、杭州三地的土地出让金超过1000亿元，而去年同期成交金额达到500亿的城市仅4个，其中排名第一的上海成交金额也只是664亿元，今年的出让金同比大幅增长169%。
一、二线城市高总价地块频出，总价地王纪录不断被刷新。重点城市经营性土地成交总价排行榜TOP10、TOP20和TOP50门槛全面提高，达到近五年来的最高峰。
（7）千亿级房企数量将升至7家，龙头房企积极拿地补库存
回顾以往百亿房企发展史，我们可以清晰地看到近6年来房企快速发展轨迹。2007年时，十强房企金额门槛刚好卡在100亿元，可以这样说，当年年销量能否达到100亿元是衡量一家房企是否大型的标准。进入2008年，百亿房企数量迅速增加至12家，房企间冲百亿苗头初现。然而，从2008年到2013年，5年时光，房地产行业内已发生翻天覆地的变化。对房企大佬而言，年销百亿已成为过往烟云，根据《2013年前三季度中国房地产企业销售排行榜》，TOP50的入榜门槛已达105亿元。而像首创置业、建业地产、瑞安房地产等企业前三季度虽未入榜单，但是销售依然积极，前11个月亦完成百亿销售。按照这个趋势，至2013年年底，超百亿元销售额企业或将达70家左右。
房企今年以来在拿地规模上有较为明显的增长，50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。其中，万科、绿地、保利等企业新增土地储备量领先其他企业，。TOP50企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%，而去年这一比例仅为26%。
（8）龙头企业战略出新，开拓海外业务、参与城市旧改渐成行业趋势
在2013年，国内房企可谓“好事成双”，在销售业绩全面飘红下，企业发展战略全面出新，最值得关注的方向主要有两点：其一是加码海外业务，其二是参与城市旧改。
首先，今年以来，越来越多的房企开始试水海外业务。在今年1月万科完成对万科置业（海外）的初步整合定位后，海外业务拓展随之进入日程。2月，万科宣布将与美国铁狮门共同开发旧金山富升街201地块，项目定位豪华住宅公寓，目标客户主要是国内投资客和海外华人；4月，万科宣布与新加坡吉宝置业合作开发新加坡丹那美拉的一个公寓项目。到了5月，中国总部基地控股集团投资10亿英镑拿下伦敦“中国城”项目，成为迄今为止中国企业在英最大的综合地产项目。12月2日，富力地产宣布以85亿元人民币收购位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块，总面积约为116英亩，初步计划分期开发，待开发的物业有约350万平方米的可售楼面面积，包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。
同时，今年也是中国房企海外发展的收获年。今年8月，碧桂园在马来西亚柔佛州新山市的金海湾项目正式上市开卖，仅仅两个月时间，金海湾成功卖出6000多套房子，实现近百亿元人民币销售额。这一成绩震撼了整个马来西亚——因为碧桂园用了不足一年的时间就成为马来西亚最大的地产商。绿地在韩国济州岛的健康医疗城项目——汉拿山小镇，也于2013年6月开盘。该项目首期住宅产品销售势头良好，济州岛优越的自然环境、教育配套以及产品的投资前景、移民属性吸引了大批中国客户，一期已去化逾八成，年内将实现销售额超10亿元。
其次，在旧城改造方面，目前北上广深四个一线城市，中心城区的土地存量所剩无几，城市更新逐渐成为土地的主要供应方式。其中，最典型的属深圳。根据规划，到2015年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总投资达到1800亿元。巨大的旧改蛋糕引来众多房企“争食”。目前，参与深圳旧改的主要是佳兆业、京基、华润、深业、招商、卓越等一线梯队，同时还有万科、保利、中航、中粮、中信等央企以及星河、信义、富通、鸿荣源等本土民企，累计超30家。以佳兆业为例，旗下城市更新项目分布于深圳、珠海、广州、东莞、惠州，拥有30多个城市更新项目，总占地面积近1400万平米；深业集团也有17个城市更新项目，总面积达600万平方米，预计总投资800亿元；京基集团虽然介入旧改的时间较短，但拓展力度非常大，企业于2012年底签下位于罗湖、南山、宝安、龙岗的五大旧改项目，涉及开发总量300万平米。
在我们看来，目前在品牌房企层面上掀起的这波参与旧改热，主要源于四大利益的驱动。一是旧改业务可规避调控风险，受政府高度重视，旧改一般不受调控影响；二是旧改项目获取土地成本低、利润高，惯常的招拍挂土地获取方式，由于竞争激烈，溢价率一般较高，相比之下，城市更新项目一般为政府重点推进项目，政府会给予一定的优惠政策，企业获取项目的成本也相对低；而城市更新项目一般位于城市的核心地段，升值潜力大，产品溢价也高，比如在深圳已经面市的佳兆业城市广场均价21000元/平方米，星河盛世均价约为27000元/平方米，均超过区域同期均价。再以佳兆业为例，其旧改业务的毛利率高达50%，远高于35%左右的行业水平；三是有利于塑造企业的品牌形象，由于多数城市更新项目位于人口密集的市区，关注度高，若能成功运营，可以快速提升企业的品牌形象。四是有利企业获取政府信任，若成功推进，企业在当地的非旧改项目也会受益，得到更多政府支持。
二、2014年房地产市场趋势六大预测
1、政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽
三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程,2013年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。
从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主要与当地GDP?增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
2、投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高
本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。
房地产投资方面，今年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；今年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。
3、市场：一二线城市成交总体看好，房价上涨格局未变
一线城市：成交量与今年总体持平，房价将先涨后稳
从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。
从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，我们认为市场销售速度大致将和2013年持平，而北京2013年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现1：1.58，考虑到其明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，我们认为2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增长。
从房价角度看，我们认为一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。
二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局
从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。
从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，我们对二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。
从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。
三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨
从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。
4、项目：大环境平稳刚需类项目将延续热销，一线城市豪宅产品继续看好
一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在2014年继续热销，唯一的前提是项目定价未明显高于所在区域平均水平，这类产品销售的主动权将继续握在开发商手中；高端豪宅方面我们也持继续看好的态度，事实上，一线城市豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应的客户往往资金实力充足，价格敏感度低，因此小范围的政策收紧对这一细分市场影响不大，风险可能集中在局部，比如上海的远郊型别墅、北京卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销；总体上看，我们认为一线城市项目销售唯一存在变数的是中高档改善类产品，这类项目的客群的特点是两点：其一，具备一定资金实力但仍有明显的接受上限，其二，对银行信贷具有一定的依赖程度，因此，当前一线城市持续上涨的房价、以及未来有可能长期处于收紧状态的二套房贷政策，将对这部分市场销售形成一定阻力。
二线城市层面上，由于其财富聚集能力和一线城市有显著差距，豪宅类项目销售大多呈现机会型特征，而刚需类项目在二线城市是绝对主力产品，但部分城市、部分区域存在供应过剩风险，典型如天津的滨海新区，由于规划利好的刺激，近年来诸多企业进驻该区域，造成板块内当前同档次产品严重堆积，市场竞争异常激烈，大量项目销售去化困难，我们预计这样的情况在2014年也难以根本改善。
5、土地：市场热度总体将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长
2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，我们预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。
从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在今年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。
土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比今年有所回落。
6、企业：销售业绩和融资总量保持增长，重点企业拿地力度将减弱
企业发展方面，我们预判房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局，即房企业绩继续快速增长，融资将延续今年火爆势头，企业拿地力度则会下降。
首先，房企业绩方面，明年会继续快速上升。一个重要的原因是今年房企拿地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案；而由政策面主导的房市行情预计在去行政化进程中不会有大的改变，因此企业销售会水涨船高，有一个新的突破。在城市能级上，预计一二线继续会是主力销售贡献区域，但随着中小城镇的户籍放开，以及国家新型城镇化规划正式公布，部分有产业支撑的三四线的房地产机遇全面开启，众房企将实现平衡布局。
其次，房企融资方面，上半年将延续今年火爆的融资势头。明年还将有更多的房企赴港IPO，A股融资闸门将正式打开，今年提出发债、重组等融资方案的企业将获得批准，但是IPO放开的可能性不大。房企海外发债的总额将继续保持稳定增长。但下半年开始，由于货币政策的收紧预期，我们预判企业的融资难度将加大，融资成本将逐渐提高，企业应适当控制手头现金。但总体来看，明年企业融资总量将保持增长。
最后，房企投资方面，我们认为明年龙头房企拿地力度会减弱。一方面，从企业自身需求看，今年企业拿地创历史新高，消化这些土地快得话也需要8-12个月的时间；另一方面，中央定调明年将继续采取稳健的货币政策，说明明年房企资金面不会有大的改变。因此明年龙头房企的拿地需求预计会减少，拿地总量增速和溢价率或将下降。预计明年出现地王和高溢价地块的频率也会有所减少。
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