浙江嘉兴土地流转：农民可用宅基地换住房
2009年8月12日，四川遂宁船山区老池乡龙泉村，51名村民代表对村里的土地流转重大事项进行听证、表决图/CFP
2008年10月13日，成都市农村产权交易所挂牌成立图/CFP
原标题：嘉兴：以宅基地换住房
法制晚报讯（记者 李洪鹏） 1978年11月24日，安徽凤阳小岗村的18个村民饿着肚子签下生死文书，对集体土地大包干。他们打破的，是实行了20年的人民公社大锅饭制度。
而30年后的2008年，在浙江嘉兴又经历了一场与农村土地相关的变革——以宅基地换住房，新增部分建设用地指标用于非农产业项目的发展。
2010年，嘉兴土改探索得到了国土部的认可，被确定为8个地级市试点之一，共同编制《嘉兴市土地整治规划（2011-2020年）》。今年4月，国土部通过了这一规划的评审。
近日，《法制晚报》记者探访嘉兴市首批试点之一的海盐县百步镇，试图通过这里土地流转的剪影，勾勒出未来农村的轮廓。
困境 外出打工两个月比种地值
嘉兴地处长三角都市群中心，离杭州、上海、宁波、苏州均只有1小时车程。
记者驱车行驶在嘉兴市海盐县的路上，路边一片金黄色的稻田中间残存着五六栋老房子。
与记者同行的嘉兴市百步镇得胜村党总支书记钟雪根伸出手指向前方：“这一块种稻子的区域，之前都是村民住的房子。”
如今的得胜新村是一片联排式别墅群，按照中高档小区的标准进行建设，小区配有门卫。
“好，好，真是很好。我们再也不用走泥泞的道路，也不用再闻村里那些养猪的味道了。”面对来访的记者，56岁的得胜村村民吴凤生连说三个好。
此前，村民吴凤生家里一共7亩多地，种稻子的收入除去种子、农药等成本，纯收入每亩不足1000元，不如外面打两个月的工，于是吴凤生和自己的儿子便选择外出打工，种地成了一种“应付”。
顺着浙江的土地改革步伐，他打算将土地流转出去。事实上，在新村开发之前，农民私底下的产权交易已十分活跃。
2008年4月，浙江省委、省政府把嘉兴作为统筹城乡综合配套改革试点。嘉兴市制定了按照宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障(即“两分两换”)的总体思路。
行动 “给个指标吧，我也要搬走”
当时的得胜村面积不足3平方公里，总人口才1300余人，而且该村房屋大都建造于上世纪八九十年代，都已破旧不堪，正面临着翻建，完全具备整村搬迁的条件。
“两分两换”政策犹如一股东风吹进了钟雪根的心田，钟雪根很是欣喜，认为这是个千载难逢的好时机。
2009年3月30日，海盐县成立了全省首家县级农村土地流转和产权交易服务中心。
然而在这项工作开展之初，有30%的村民不接受，大部分是55周岁以上的老人。他们的传统观念浓厚，习惯了在家喂猪、养蚕、种蔬菜，不明白“两分两换”到底会给自己带来什么，只认为失掉了土地，就没了经济来源。
村民们心存的疑虑还有一个，新建的社区住宅，场地会不会比原来小了，太阳是不是晒不到了，位置会不会不好了。
样板房造好以后，村民们都感觉不错，那些之前不愿意搬迁的人纷纷主动来到村委会央求钟雪根：“给个指标吧，我也要搬走。”
保障 加入劳务合作社 年薪3.2万
尽管整村搬迁工作进展顺利，但如何面对由此带来的剩余劳动力增加的现实，是得胜村迫切需要解决的问题。
“两分两换”推行之初，得胜村召开党代会的时候，就明确了整村搬迁后，所有的土地都用来搞农业，不用于工业建设。村里已经集中流转了1000多亩土地，村里决定利用这些土地打造一个农业示范园，届时，这里就会产生大量的就业岗位。
得胜村劳务合作社现已吸纳60岁左右的闲置劳动力206人,与42家企业建立用工关系,2012年实际用工近600批次，实现劳务净收入200万元，个人最高年收入达3.2万元。
协议 坐享稻谷折价款 2028年到期
吴凤生老房子宅基地1.1亩，经评估价值20多万元。按照政策，他可以选择在中心社区或者其他乡镇、城区自建公寓房（宅基证还是归吴凤生）；也可以拿着补偿款去县里或者其他地方购买商品房，选择货币安置。最终，他选择了自建。“这什么年代呢，自己盖房政府还给补贴！”钟雪根经常跟他的村民开玩笑。
吴凤生在得胜新村的宅基地为0.5亩，通过宅基地的集聚，仅他家一户就能腾出0.6亩的土地，节约率达55%。
他想流转的土地，先报给村流转服务站，村流转服务站对村民流转的土地信息进行汇总，然后上报到镇、县土地流转和产权交易服务分中心。而如果想流转入土地的公司或个人，则根据自身需要的亩数，从数据平台上进行筛选和选择。
“以前大多从私人手里租地，有些甚至只是口头协议，租地价格、数量、年限变数都很大，很难做长期规划。现在通过服务中心流转土地，经营权不能低于5年，原则上要求10年，让我可以思考更长远的事情。”海盐县于城镇三联村宏亮农场的农场主张冯良接受法晚记者采访时表示，在他看来，农产品价格低，要想赚钱就得上规模。10年间，张冯良把自己的农业版图扩大了250多倍，达到了1065亩。
根据土地流转协议，吴凤生每年可从每亩土地流转中获得550斤的稻谷折价款，约合770元（每年的折价根据稻谷的价格，稻谷价高，折价就高），流转合同到期是2028年。
算账 365农户财政补助 近1亿元
今年9月份，53岁的百步镇得胜村党总支书记钟雪根终于松了一口气：全村的3400多亩田地不仅顺利完成了流转，更重要的是村民也已经全部安置完毕。
“两分两换”模式的试点是以政府巨额财政投入作为保证的。根据测算，嘉兴市土地改革中每搬迁一户，政府就要支付高达三四十万元的直接和间接投入。
仅2010年嘉兴这一个试点投资就达86.66亿元，筹集各类社会资金18066万元。
为了平衡巨额财政投入，嘉兴采取了“耕地占补平衡”、将复垦的耕地指标置换为商业或工业用地的模式。
以得胜村为例，365户村民的财政补助，乡镇政府总投资约为将近1个亿，如果按照嘉兴目前工业用地50万每亩、商业用地300多万每亩的价格计算，政府出让近三百亩土地商用地指标，即可实现收支平衡。这也成为嘉兴模式可堪复制的关键——宅基地复垦所节约的土地价格须高于每户拆迁成本，否则政府就会陷入巨大的财政黑洞。
“应该看到，对农村投入、改善农民生活条件本来就是政府必须做的。而土地流转改革将会大大节约政府未来的执政成本，为城市发展留下空间。”海盐县农办副主任方民说。本版文/记者李洪鹏
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