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以房养老或促楼市发展 专家建议房屋出租养老(图)

2013年09月25日 11:07
来源:广州日报

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困境

楼市走势不明金融机构兴趣不大

困境一:金融机构利息收费难走低

上海交通大学研究员高连奎认为,将住房抵押给金融机构,从金融机构取得不菲的年金,看起来挺美,但金融机构需要收取利息。“这个长期利率估计要在7%左右,没有几个中国的中老年人愿意承受。”业内人士还认为,相关“以房养老”缺乏具体可操作性,譬如房子如何估价、拿到贷款怎么用、房贷没还完怎么办等问题。

困境二:房价涨跌难辨,时间越长风险越大

目前金融机构推出相关“金融产品”并不是特别积极,推出的产品也没有受到热捧,业内人士认为,最大的阻力还是来自于金融机构对房价下行的担忧,“对于倒按揭来说,时间越长风险越大。”

孟晓苏也表示,保险业界普遍认为房价会跌,而老人寿命在增长,“保险公司不愿亏钱而集体沉默,是其过去十年无法推出的最大阻力。”

平安证券研究员缴文超表示,在中国“以房养老”的最大不确定性来自于房地产政策和土地流转市场不健全。“未来房地产价格走势仍然存在很大的不确定性,加上房屋产权面临70年后被收回或者中途被拆迁的风险,这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。”

困境三:企业“倒按揭”运作能力各有瓶颈

由于住房反向贷款涉及银行房产的处置权,而目前银行没有这个处置能力,只能通过银行拍卖渠道,因此就算是实行住房反向抵押保险,本质上也是反向抵押贷款,目前保险公司不具备这些资质,有业内人士如是分析。

对于房企“重养老地产轻以房养老”,戴德梁行董事黎庆文表示,“以房养老”作为一种金融产品,需要有精算人员进行详细评估,房企并无此能力独立推行。

困境四:养老习惯制约“以房养老”

缴文超表示,养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素。中国老人更信任政府发起的养老模式,如目前的社保模式,另外,中国老人习惯与子女居住在一起,子女也希望通过继承的方式获取老人的房产,因此“以房养老”可能更加适合无子女老人或子女在海外的老人。

影响

出售产权的养老地产或更受热捧

即使如此,业内仍然有观点认为,随着“以房养老”概念的深入人心,还将给房地产市场和养老地产市场再加一把柴。

CRIC分析师李莹对记者表示,尽管以房养老实施情况并不理想,但其概念可能会催生更多的购房需求。“国家层面提出这一方式推广试点,给房屋赋予了养老的特殊功能,这对于房地产市场将起到间接的促进作用。”

记者了解到,目前推出的养老地产中,售卖会籍或者只租不售的占据绝大部分比例。如果未来“以房养老”观念获得认可,出售产权的养老地产或更受热捧。

黎庆文表示,养老地产或者养老机构和一般的地产项目相比,最大的优势是有完备的家政、护理和医疗等服务配套。未来可能出现一种养老模式:购置一个养老项目的所有权,等自己老去之时,一方面可以住在养老项目中享受其提供的家政、护理等养老服务配套,另一方面可以将养老项目抵押获取养老金,“以房养老”。

PK

房租回报率

高于“倒按揭”

事实上,“以房养老”也并不只有倒按揭这样一个手段。

“希望还是以房租养老,这个作为中国文化也比较好接受。”日前,房产高级职业经理人朱秋利公开表示,目前养老不是在于没有房子居住,而在于老人无人照顾和住在楼梯楼的高层出行不便。“可以把房子租出去,之后可以去养老院居住,这样也方便照顾。”

也有业内人士表示,按此前媒体披露目前银行试点房产“倒按揭”的抵押比例和利率,百万元的房产每个月到手的金额甚微,出租获取的回报可能更高于“倒按揭”,且房子产权依然在手,未来可传给子女。

对此,黎庆文表示,由于“倒按揭”起到了一个融资的服务功能,因此回报率低于自行出租是非常正常的。“但出租房产是一件非常麻烦的事情,等到老人自顾不暇的时候,房产出租也成了一个不小的负担。”他表示,“倒按揭”最大的好处是可以通过银行将房子变成终身养老保障,简便省心,且可以住在自己的房产中养老。

黎庆文表示,由于中国老年人基数十分庞大,自己对于未来的“以房养老”前景乐观,但是,该养老模式一定是在房价比较稳健,空巢率较高的大城市率先发展起来,从区域上看有一个试点的过程。

 
[责任编辑:尤丽娜] 标签:出租 房屋 养老
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