山东三联集团项目烂尾六年受困巨额资金黑洞

2013年07月27日 07:01
来源：华夏时报作者：李继远

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原标题：山东三联集团项目烂尾六年

对于冲着山东三联集团的名气和2600元/平方米的价格购买彩石山庄的业主们不会想到，他们的房子会烂尾长达6年之久，而且至今重启依然遥遥无期。

实际上，彩石山庄今天的命运早在2004年就埋下了伏笔。

2004年，三联集团凤凰城项目因土地整肃风暴被撤销，已投入的巨额资金无法收回。开发商因此冀望用2006年5月启动的彩石山庄项目预售金缓解资金困境。然而，其旗下上市公司三联商社）股权于2008年初易主，彻底切断了三联集团的融资平台。

自此，陷入巨额资金黑洞的三联集团不仅无力开发彩石山庄项目，项目9亿元的预售金更被挪作偿还开发商的各种借贷之用。

烂尾6年

7月23日上午，记者来到位于济南市历城区彩石镇所在的彩石山庄项目。“彩石山庄”四字铁艺拱门架在小区入口之上，被两边的树叶所遮盖，不仔细观察并不容易被发现。铁艺拱门已经锈蚀掉漆，霓虹灯凌乱地悬挂在拱门之上，没了颜色。

小区内部早已是杂草丛生，一片荒芜。行驶数百米进入小区内部右侧，记者见到了数栋已经建成的多层建筑，七层小楼建筑外墙灰白相间，门窗已经安装完毕。

“还没通水电。”一位负责看守小区的人士告诉本报记者，由于山东三联集团仍然拖欠施工方济南长兴建设集团有限公司四五千万元的工程款，施工方不得不雇佣专人看管已建成的房产免受破坏，“我在这里已经住了四五年的时间了。”

项目南侧，数十栋联排别墅一字排开，部分外部装修已经完成，部分则仍然是红砖裸露，一副半成品的样子。别墅项目东侧，几栋仅盖了三四层的多层项目也已经停工。

继续向南行走，随处可见断壁残垣的景象。施工造成的坑洼已经被雨水填满，蛙鸣声此起彼伏，愈发显得荒凉。

据了解，彩石山庄项目可建设用地1315亩，其中住宅用地881亩、商业用地304亩、工业用地130亩。按照三联集团的规划，项目将建设b1、b2和b3三个区块，并分别建成名为三联水晶花园、三联白领公寓以及尚华居三个项目。

其中b1区占地153亩，规划房屋1012套，规划建筑面积13万平方米；b3区占地171.6亩，规划房屋1068套，规划建筑面积12.7万平方米，b2西区占地约114亩，规划房屋411套，规划建筑面积10万平方米。

按照约定，2008年10月31日，彩石山庄就应该交付购房者。然而，距离交房日期1个月之前，三联集团却主动向施工单位发出了暂停施工的通知，其销售团队以及建设团队也从项目撤离。目前，彩石山庄三个项目中，仅尚华居建成数栋多层住宅以及数栋别墅，而三联水晶花园、三联白领公寓甚至仍未动工。

记者获得的一份官方内部文件显示，截至目前，三个区块中，b1和b3区块尚未动工，而b2区块中仅西区2.2万平方米建设完工，2万平方米建筑主体封顶，5.6万平方米建筑主体施工。规划建筑面积高达30余万平方米的彩石山庄项目，完工建筑面积仅不足8%。

虽然，三联白领公寓项目并未获得规划许可证、施工许可证以及预售许可证，而三联水晶花园尚未办理详细规划审批手续，同样是五证不全，并不具备预售条件。不过，三联集团在当地的声誉以及2600元/平方米的价格还是吸引了众多购房者蜂拥抢购。

白领公寓和水晶花园业主多为首次置业。然而，项目烂尾却让许多家庭陷入了困境。“白领公寓和水晶花园的购房者多为三联内部职工和亲戚朋友。现在不仅住不上房子，还要每月偿还银行贷款。”一位购房者告诉记者。

“按照合同约定，2008年10月31日就应该交房了。”一位购买了三联白领公寓的购房者告诉记者，2008年却得到尚未开工建设的消息，而建成完工的尚华居一期项目因未通水电，同样无法交付使用。

预售金被挪用

内部统计数据显示，三联集团通过发展会员的方式，累计认购了b1区块和b3区块房屋共1743套，认购总面积23万平方米，预售权益保证金6亿元。五证俱全的b2西区累计销售403套，销售面积9.6万平方米，预售房款约3亿元。如此计算，自2006年以来，彩石山庄项目累计认购销售2156套，总面积32.5万平方米，预售房款共计约9亿元。

然而，三联集团彩石山庄项目因无力建设最终烂尾，预售所得的9亿元房款却不知去向。

虽然济南市住建委一再表示预售款账户并未被挪作他用。但是，来自国家住建部的一份内部调查文件却证实，三联集团先后将彩石山庄项目，9亿元预售金中的6.66亿元用于归还银行贷款和利息，0.77亿元用于归还关联企业借款，仅将剩余1.6亿元用于支付项目建设和配套。

显然，被称为“济南经验”的预售款担保监管模式在彩石山庄项目中失灵了。

2005年10月26日，济南市正式执行《济南市商品房预售款监管实施细则》（下称“细则”），细则要求预售人在商业银行开立商品房预售款专用账户，并由符合资质的担保公司对预收款进行监管，以保证预购人的合法权益。不过，在彩石山庄项目上，此项监管却形同虚设。

记者从购房者手中获得的一份《商品房预售款使用责任担保书》显示，此次负责对三联集团彩石山庄项目进行预售监管的担保公司分别为济南置业担保有限责任公司、济南明基担保股份有限公司以及济南中和担保有限公司。其中济南置业担保有限责任公司注册资金仅3000万元，并不符合《细则》所规定的最低5000万元的注册资金要求。

《细则》还规定，在预售款监管期间，如出现预售人未按规定使用预售款，而造成预购人的损失，预购人有权要求担保公司承担担保责任。然而，这3家担保公司至今仍未对此事担责。

三联“坍塌”

山东三联集团当家人张继升早在上世纪90年代中期就已经涉足房地产领域，他的“大规模连片综合开发”模式在当时看来颇为超前，即在符合城市总体规划的前提下，统一规划建设，将住宅、商业设施等盈利性商品和公益性质的城市基础设施建设等通盘考虑，建设现代化新城。

三联集团首个工程是位于济南市南部、占地8.71平方公里的阳光舜城项目，项目使原本与市区封闭隔离的村庄变身现代化社区。阳光舜城的成功进一步坚定了张继升的“造城”梦想。2000年，三联集团着手打造规模更为庞大的“凤凰城”，占地约11.75平方公里，规划建筑面积约650万平方米，居住人口约11万。

然而，一场土地整肃风暴“重伤”三联集团。

2003年1月，“凤凰城”项目被指非法占用、转让土地，引起了主管部门的重视。国土资源部以及山东省政府迅即组成了联合调查组对济南市土地管理问题进行了全面检查。2003年5月27日，历城区政府发出通知，撤销了此前已经批准的凤凰城《综合开发批复》。

当时，三联集团已经向涉及凤凰城项目的5000多户居民支付包括安置费用在内的资金接近4亿元，而后续仍需数亿元补偿、补助资金需要支付。开发批复的撤销意味着凤凰城项目已被官方叫停，而拆迁安置所需费用却仍然需要三联集团支付，三联集团不得不动用大量自有资金。

由此，凤凰城项目的搁浅成为三联集团“坍塌”的导火索。凤凰城项目搁浅造成巨大的资金黑洞迅速传导至旗下的上市公司三联商社。

为解资金困局，三联集团不得不占用上市公司资金。根据三联商社年报，到2005年年底属于三联集团的配送中心共占用了三联商社近7亿元的资金。财务报告显示，自2004年至2006年，三联商社的净利润迅速从3562万元迅速降至116万元，到2008年中报时，三联商社由盈变亏，亏损高达4689.53万元。

然而，在资金链已经紧绷的状态下，三联集团仍然在2006年大规模开发彩石山庄项目，并高调宣传推广。显然，其意在获得预售金缓解集团资金紧张的困境。然而，2007年底，三联商社的银行贷款逾期引发连番诉讼，最终于2008年2月被拍卖导致股权易主。融资平台的被迫剥离，最终将三联集团拖向无力回天的深渊。

“当时连800多万的文明措施费三联集团都已经交不起了。”施工方济南长兴集团清欠办主任吴连喜告诉记者，2008年4月份，由于无法缴纳文明措施费，济南市建筑工程质量监督局要求三联集团暂停施工。

山东省住建厅调查显示，三联集团被查封土地的标的额为22.07亿元，但是其涉及村民补偿安置、归还借款、工程欠款和利息、土地解押解封等诸多问题，彩石山庄重新启动的资金至少需要16.6亿元。显然，遭受资金困局的三联集团重新启动彩石山庄的日子遥遥无期。