济南：四家物业相继撤离 业主拟成立社区公司“自治”
物业撤离后，雅居园小区停车库前垃圾堆积，得不到及时清理
原标题：四家物业相继撤离后，小区业主无奈另辟蹊径成立社区公司“自治”如何?
迪洋物业从6月2日开始终止了对济南市雅居园小区的物业服务，这已经是从该小区撤离的第四家物业公司。没有物业管理期间，小区的卫生等方面都变得很差，半个月过去了，业委会也在努力找寻新物业，但业主们已经失去了信心，于是小区的业主开始了“乌托邦”的设想，有人建言可否在小区实行自治，引进专业的社工，成立社区公司。 文/图记者 陈心如
小区现状
物业提前“撤离”小区再次变成“无人管”
业主刘先生说，当初选择搬进雅居园小区，是奔着“国家康居示范工程”的宣传，可是在入住的几年间，开发商、物业、业主和业委会，四者之间的纠纷与矛盾不断轮番上演，自己住的并不安心。
6月1日，迪洋物业贴出通知，从6月2日开始，终止对雅居园小区的物业服务，2012年4月份才签订的服务合同，却在一年后草草收场，而刘先生告诉记者，这已经是从小区内撤离的第四家物业公司。
不到三百字的通知中，迪洋物业列出的理由很简单，“合同签订后至今业委会未按合同约定交付实际管理面积”“选聘物业程序存在疑义导致迪洋物业在高新区房管局物业科无法备案”“物业公司对外墙单位强行进入雅居园四区的野蛮施工实行规范管理，始终无法得到雅居园业委会的认可”，物业和业委会的矛盾再次被激化，最终选择撤离。
迪洋物业透露，入住雅居园之后，物业费长时间收不齐，至今已经欠了40余万元，“欠费太多，公司很难继续运营，只能选择退出”。而且当初合同里约定的服务面积为24万平方，包括小区的一、二、三、四区，一直都没有兑现，小区目前的现状是二区和五区单独有物业公司负责管理。
垃圾堆成了“小山”公共设施损坏严重近日，记者来到雅居园小区一区，迪洋物业撤离后，小区一直处于无人管理的状态。小区一侧的物业管理楼，已经人去楼空，几张通知单也已经残破不堪。小区内四处散落着塑料袋，炎炎烈日下，小区内充斥着一股恶臭味，楼梯口、垃圾桶一侧、车库门前，一堆堆的垃圾，已经多日无人清理。
小区内的路灯损坏严重，绿化带里杂草丛生，已经许久没有人进行修理。楼道内，洁白的墙面已经被贴满了各种小广告。业主自己在院内的车位前竖起牌子，“个人车位，请勿占用”，业主抱怨，已经发生了多起汽车刮伤事件。刘先生拿出几份业委会曾经与东拓置业签订的改造方案，“开发商遗留的问题太多，暖气马上要开始改造，现在还没有落实，承诺的居民活动中心，到现在还没有，社区活动中心被抵账成酒店，等等。业委会曾经出面多次协商，但现在迟迟未解决。业主没有愿意交物业费的，即使再有新物业入驻，也会是问题重重”。
业主设想
成立“社区企业”召开全体业主会议
6月5日，雅居园社区居民委员会贴出通知，已经向高新区有关部门递交申请，要求召开工作协调会，提到了重新选举业委会。没有物业愿意入驻，业委会又得不到信任，刘先生和其他几名小区业主商量，不妨在小区成立社区公司，实行自治。他们给社区企业的定性为“非赢利的商业化运作”。“其实社区企业在国外已经很普遍，有专门的社会企业局负责管理”，刘先生认为这种方式完全可以在雅居园小区尝试一下。
“社区企业注册成立后，可以把小区内的卫生、绿化、治安等进行外包，面向社会进行招聘，也可以找小区的居民，有专职，也可以做兼职，给他们提供一定的收入，也可以招纳志愿者”，刘先生还分析了公司的资金来源，“虽然不以盈利为目的，但公司一定得有资本运转，资金是个大问题，小区内的广告收入，公共场地的租借费用，都可以用来作为资本”。
比较理想化的状态就是让小区所有的居民都参与进来，“全体业主代表大会的参与度不高，因为很难在同一个时间让所有人凑齐，而开放空间会议或者社区茶馆会议则要自由很多，提出某个问题，在小区内公布，设置展板，谁有意见，就写在上面，小区有什么问题，大家一起解决，不应简单认为多数人的意见就是对的，少数人的想法也应该顾及到。”
请专业的管理人员 招募引进社工
刘先生介绍说，业委会成员的组成参差不齐，也是小区内部问题长期得不到解决的原因之一，“参与业委会管理的，很多是一些家庭主妇或者是离退休的老职工，很多人并不懂得小区管理，虽然私下做了很多，但并不见成效。业委会和物业有矛盾，业委会唯一的做法就是让物业撤离，然后重新选择下一家物业，这种解决方式，只能解决表面问题，矛盾迟早还是会再次出现的。”
社区企业的构成应该更加专业化，“需要有负责牵头的人，可以招募引进专业的社工，运用科学的方法进行小区的管理活动。社工本身就是以助人自助为核心价值理念的一种职业，这方面的人员具有很好的职业素养，与社会企业的非赢利、公益性有相关性。现在业委会的组成，也应该朝着专业化方向走，才能推动小区管理的创新。”
组成兴趣小团体 使业主关系融洽
雅居园小区现在分为五个区，至少有900户，平时户与户之间联系并不多，虽然现在业委会每个楼都设立了楼长，但刘先生说，“小区居民互动的太少了，上次搞人口普查，楼长敲楼上住户的门，对方却以为是骗子，迟迟不开。”
为了解决这种人与人之间的冷漠、不信任，刘先生想在小区内组织几个兴趣小团体，可以采用俱乐部的方式，“用相同的兴趣点，让大家互动起来，加深左邻右舍的感情。这些团体可以与社区企业挂钩，促使居民以不同身份加入到小区的活动中。”
现在小区的业主，已经开始着手推进小区自治，“小区的遗留问题不解决，新物业入驻，早晚还是会出现矛盾，不妨尝试一种新的管理方式，可以先把某个区当作试点”。但刘先生也承认，社区企业的构想同样存在很多的盲点，比如监督问题，比如管理人员问题，“需要在尝试中逐步解决”。
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