国五条“箭在弦上” 学区房成交周期明显缩短

2013年03月22日 08:38
来源：济南日报作者：谷青

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随着2013年济南学区划分方案尘埃落定，学区房再度成为房地产市场的热门关键词。日前，记者走访市区多家中介公司了解到，受“国五条”出台影响，购房者心理负担加剧，放弃观望迅速入市，二手房市场持续升温，学区房成交周期明显缩短。从目前市场情况来看，学区划分图公示以来，学区房价格并未出现明显变化，后市不排除新划入学区房涨价的可能性。

销售价格未见明显变化

学区房，一直是济南二手房市场的抗跌首选。而近日发布的学区划分方案又让本已是稀缺资源的学区房再度成为街头巷尾的热议话题。

据了解，日前公布的学区图基本与以往学区划分吻合，但消息一出，还是引起了不小震动，不少家中有适龄儿童的市民一大早来到学校门口看公示，原本在七八月份才进入交易旺季的学区房也因此提前受到关注。

记者在市区多家中介公司了解到，由于学区划分方案仅公示两天，因此对学区房市场销售价格的影响尚未显现。某房产中介工作人员表示，学区划分方案每年都会有变化，但基本上都是微调，范围大多只扩大不缩小，此次方案公布主要是方便市民查询，同时也给许多有购买学区房意愿的家长一个“按图索骥”的工具。对于整个学区房市场来说，能起到一定的规范作用。

对于今年刚被划入学区范围的社区，业内人士认为，未来房价上涨的可能性很大。

需求旺盛推动价格年年上涨

众所周知，学区房之所以价格坚挺，是因为可以对口划片优质学校的房源有限，许多家长一掷千金为的就是一个优质校名额。

学区房的吸引力究竟有多大？记者了解到，受房源紧俏、需求旺盛影响，多年来学区房一直是二手房市场的销售热点。从目前济南市场来看，建设年代、建筑结构和地理位置几乎没有差异的两套房子，学区房要比普通房源每平方米贵出1000元至1500元。

记者在某二手房网站上看到，刚刚被划入燕山学校招生范围的燕山小区(北区)，多数房源的单价在每平方米1.1万—1.2万元，而记者咨询附近一家二手房中介门店店长王先生得知，在被划入学区范围之前，该小区的二手房均价一直控制在万元以内。王店长告诉记者，2008年入行时燕山小学附近的学区房均价在每平方米5000元左右，2009年涨至7000元，目前该区域的均价在每平方米1.2万元左右，平均每年上涨幅度都在千元以上。其中，2009年和2010年涨幅最大。

尽管学区房比同等年代非学区房房源贵了一大截，但是家长们仍表示，有合适的就要买。学区房需求旺盛推动价格年年上涨，此外换手率低也是造成学区房一房难求的原因之一。业内人士认为，学区内的房源本身就有限，加上不少名校本部集中在新楼盘很少的老城区，学生上学期间每年都需要占用学区户口，而有些学校又要求提前几年落户，这样一来，便导致了此类房源换手率持续偏低，房源更加稀缺，也就造成了目前市场上优质房源一房难求的局面。

中小户型学区房受追捧

“国五条”出台后，3月份二手房市场成交量持续走高。一中介公司经纪人潘女士告诉记者，20%个税的说法让市场上买卖双方心里都出现了一定的恐慌情绪，纷纷加快了交易步伐。“一些好的房源当天或两天内就可成交。”据潘女士介绍，她的一位客户半年前就想买学区房，一直处于观望状态，最近为了减少购房成本，一次性付款98万元买下了甸柳新村一套84平方米的房子，从卖方挂牌到最后成交只用了短短6天的时间。

随着交易量的持续走高，学区房的价格也是明显上涨。记者了解到，燕山小区65平方米的房子，年初的成交价格大约是80万元，现在达到了83万—85万元，每平方米的最高成交价由1.2万元涨到了1.35万元。

记者调查发现，学区房在成交面积上多以中小户型为主。一位经纪人告诉记者，家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入重点学校的资格，房子大小无所谓，环境差点也可以接受。一旦孩子毕业之后，他们就会把房子卖掉，房子是否属于重点学区是这部分购房人群首要的关注点，而环境、房龄、楼层……这些房屋本身的问题反而退居其次了。

购房前需了解学校相关政策

为了给孩子提供良好的教育资源，越来越多的家长不惜血本购买学区房。但巨额的教育投资是否为明智之举？记者在与中介公司工作人员交流时了解到，不是所有的学区范围内的房源都适合家长购买，也有一部分被业内称之为“模糊房源”的房子即便买了也上不了附近的学校。“甸柳庄社区就有这样的情况，其原住居民属于甸柳一小的学区房范围，但是二代居民就不属于了。”潘女士告诉记者，这种情况比较特殊，仅有极少数学区存在，但还是要引起购房家长的注意，以防万一。

据了解，除二手学区房市场存在“模糊房源”外，新房市场也出现过不少承诺是学区房但上不了学的情况。2009年在和平路诚基中心买了一套房子的马女士告诉记者，买房子的时候开发商承诺只要买了房就可以上山师附小和解一小，但等到孩子要上学的时候却被告知开发商没有交教育配套费，业主的孩子不能就读。

面对众多的学区楼盘，购买学区房的家长们该如何辨别？业内人士认为，验证真伪学区房的最好办法，需要家长在购房前先到学校了解相关政策，了解清楚是否与中介或者开发商所承诺的一致再做决定。购买二手房时，要在付清全额房款之前确保房主的户口已经迁出；购买新房时，可让开发商出示与学校的招生协议，并将保证入学作为购房合同条款，白纸黑字写入合同。 (本报记者谷青实习生李庆敏)