住建部摸底国五地方细则 房企避高档房

万科的策略并非孤例，保利地产北京公司副总经理王英男告诉记者，北京保利今年将通过调整产品结构的方式来应对市场变化。“保利地产2012年在京销售额为100多亿元，从已售产品的结构来看，其中大约 80%~90%是住宅产品，只有10%有余的产品属于商用类，包括写字楼和商铺。保利地产今年在北京主要有5个项目销售，包括高端住宅、刚需产品和商业广 场等业态，而在所有项目中，商用类产品的比重要占到40%以上。”

由于刚需产品比例的增加，万科在北京销售的4万元以上高档住宅项目，比例开始不断降低。记者了解到，目前万科在售项目中售价在4万元以上的项目，只有位于西北旺的如园和位于CBD(社区网论坛商铺)的大都汇两个项目。

相比之下，在“调低”产品结构方面，保利地产面临的压力更为巨大。王英男坦言：“在去年推出的住宅产品中，约80%~90%为高端住宅。销售单价在4万元/平方米以上的住宅产品在北京公司100多亿元销售额中占60%以上，其中，保利·中央公园实现销售额约40亿元，保利东郡[最新消息 价格 户型 点评](楼盘资料业主论坛)约20亿元。”

同时，他强调，从今年推向市场的产品结构来看，单价4万元/平方米以上的高端住宅比例会大幅降低。目前，保利东郡只剩下70套房左右，加之地下车位 和项目中的配套商铺，货值大约15亿元，而整个项目可能将在8月份收盘。除此之外，保利地产蓟门桥项目将在10月份入市。不过，该项目也只有十几亿元至二 十亿元左右的货量。

对此，王英男透露，实际上，受新“国五条”中个人转让住房所得税按差额20%收税政策影响，一些改善型需求的客户放弃了购买二手高端住宅的想法，转向购买能够一步到位的新盘。以保利东郡为例，整个3月销售额约达2亿元，这是该项目开盘以来取得的单月最高销售业绩。

深圳：市场分食9%房价上涨空间

3月31日下午，深圳公布了“国五条”实施细则。其后两天，该市房地产市场迅速变脸。地产股大涨，二手房成交回落。业内人士认为，深圳除了继续维持现有政策外，并未落实进一步的调控措施。而按相关文件的表述，深圳除了模糊地表示将“严格执行房地产交易税”外，对于20%个人所得税如何征收、向谁征收等问题没有比“国五条”更详细的说明。地方政府似乎打算再把球交还给中央。

今年上涨9%？

深圳公布“国五条”细则后，总部位于深圳的招商地产股价连涨，首日上涨4.71%，次日再涨3.44%。深圳本地股也是屡屡上涨，深物业、深振业都有不错的表现。

“今年深圳房价涨幅上限在9%。”有业内人士根据深圳“国五条”细则推断道，这成为地产股上涨的原动力。根据深圳“国五条”细则的要求，确保 2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。数据显示，2012年深圳名义人均可支配收入涨幅为11.6%，扣除CPI 后，全市人均可支配收入的实际增幅在8%~9%。这也顺理成章成为业内认为深圳房价上涨的“允许”范围。

“这是误解。”深圳市房地产研究中心主任王锋表示，人均实际可支配收入的预期目标要结合2013年深圳经济社会发展计划相应指标来定。居民可支配实 际收入要求与经济增长同步。根据今年年初公布的2013深圳经济社会发展计划，全市GDP增幅在9%左右，CPI控制在3.5%以内。两者互减，居民可支 配实际收入增幅大概在5.5%到6%之间。“所以今年房价涨幅不允许超过5.5%至6%这一区间。”王锋说。