共有产权房让政府个人都“落好”

无法贷款仍困扰购房者

共有产权房虽然取得了良好的社会效果，但尚未从根本上解决中低收入家庭买房的实际需求，在各地实践中，不少住房困难户因为资金问题在申购成功后选择退订，而与之相配套的信贷业务也在各地谨慎开展起来。平原县也明确了，共有产权房购买者可持住房保障部门准予购房的核准通知向商业银行申请贷款。

虽然政策制定者的初衷很好，但落实中却吃了银行的闭门羹，“我们办理贷款需要购房者和开发商签订的合同，与政府签合同的我们无法办理。”农业银行平原支行工作人员在电话中告诉记者，而农业信用社平原支行员工则称，“住房贷款如果牵扯到政府我们就没法办。”对此张永轩坦言这3年中他们至少与5家银行谈过合作，但都不了了之，“还款期限过长以及购房者的还款能力差都让银行担忧。”

采访中记者了解到，目前平原县已购共有产权房的群众还未取得产权证，对此张永轩表示，产权证随时可印制下发，证书附件中将印上“共有”二字。对于平原县的试点，德州市住房和城乡建设局住房保障办公室相关负责人表示，他们很清楚各地在保障房建设中面临的财政压力，对各地创新试点采取支持不反对的态度。“最重要的是让住房困难群众切实享受到保障房带来的福利，制度上可以不断探索和完善。”“共有产权房是新兴事物，还需要国家从法律和制度层面进一步调整完善，政策制定者在共有产权房推广过程中，要特别注意科学定价，因为所有经济问题都可以通过价格进行调整，但无论采取何种形式，最重要的是让住房困难群众切实享受到保障房带来的福利。”李铁岗说。

该不该上市交易？

对于共有产权房将来的处置，该县安华瓷业股份有限公司工人李又财是这么考虑的，“我今年36岁了，一个月工资不到1300元，老婆双耳失聪，打零工每月能赚400块，家里小孩今年上四年级，孩子将来结婚总得有套房子吧，但你看我现在这样哪能赚到钱。等孩子谈婚论嫁的时候，我俩打算搬出去租房住，让孩子住这套房子。”

张永轩表示，虽然共有产权房退出细则还不完善，但政府会依照《物权法》保护公民合法财产，根据《意见》规定，“一旦办理《房屋所有权证》后满5年，按照届时同地段商品住房与廉租房差价的一定比例向县政府缴纳土地收益等价款后，申请人可以取得完全产权，取得完全产权后，房屋可以转让也可以由政府优先回购。”

对于政府为何具有优先回购权，山东康桥律师事务所律师武海舰武律师则从《物权法》角度给出了分析，“《物权法》中规定，作为共有产权双方的个人和政府，如果在购买前签订了合同，应该先按合同执行。与此同时，明确规定其他共有人在同等条件下享受优先购买的权利，若个人不具有房屋完整产权，在其转让共有产权房时，政府的优先购买权是法律赋予的。”

不过为避免投机倾向，《意见》中也规定“房屋转让后，该家庭不得再次申请住房保障”。除了制度制约，张永轩介绍，由于平原在保障房建设一直坚持“三房合一”的建设模式，把商品房、经适房、廉租房一起建在黄金地段，供气供暖、条件优越，住房困难户一般不会卖掉保障房再去购买商品房。

对于共有产权房的意义，李铁岗表示，共有产权房对住房困难户而言主要是突出使用价值，通过政府持有部分产权来剥离其投资价值。“如果担心产权界定不清，可以按公租房房租标准，并结合保障房产权有效年份，来计算个人应该缴纳的费用，这样购房者就以缴纳产权期限内全部房租的形式拥有了房屋的使用权。”