共有产权房让政府个人都“落好”

原标题：共有产权房让政府个人都“落好”

位于平原县东部的东苑小区是共有产权房集中区域

13日下午5点，在德州市平原县房管局保障房科，盼了近8个月的马慧兰（化名）终于如愿在摇号通知书上按下了鲜红的手印。一周之后，她将成为一套建筑面积为75m2保障房的产权所有者之一，而与马慧兰共享房屋产权的，是平原县人民政府。像马慧兰一样需要按手印的市民还有324位，而一旦按了手印，就意味着能在12月18日召开的摇号大会上分到一套保障房。

“房子已经盖好了，估计用不了几天就能拿钥匙。”马慧兰告诉记者，摇号结束后她要交一笔钱来购买属于自己的那部分产权，虽然政府还未公布交款数额，但马慧兰称去年的购房者交了大约15万。75m2卖15万，每平方单价比周边接近4000元/平的商品房要低一半。

出多少资占多少股份

2009年，平原县率先在山东省建设共有产权房，首批房源于2011年中旬公开摇号，截至2013年已建成房源共计1282套。根据《平原县廉租住房共有产权实施意见》（以下简称“《意见》”）中的解释，共有产权房的产权由购房者和政府共同持有，5年后购房者可以购买其完整产权。

对此，平原县房管局保障房中心副主任张永轩以“股份制”作比喻的解释则非常生动。“如果把一套保障房比作一家注册资金为100万元的股份制公司，购房者掏80万，享有80%股权，政府掏20万，享有20%股权，现在是国家和个人分摊建房成本，以出资多少来计算"股份"。”张永轩说。

对于建设成本，张永轩介绍，“保障房成本主要分为5个部分，首先是前期的拆迁、安置，以及地面物体赔偿费用，第2部分是拆迁后的通水、通电、通路和场地平整即"三通一平"的费用，第3部分是房屋主体和配套设施的建设费用，第4部分是税，第5部分是土地出让金。”

张永轩告诉记者，政府“入股”共有产权房的资金主要来源于土地出让金，而购房者则通过支付房屋建设成本“入股”。“2011年我们推出首批共有产权房时，每平方均价约为1650元，这个钱就是刨除土地出让金和税费之后的房屋成本，不过现在人工和材料成本都涨了，今年每平方的成本价在2000元左右，具体数字还需要财政部门核算。”

此前有媒体报道称，共有产权房申请人付60%房款可购80%产权，张永轩表示这种说法并不严谨。“可能是相关负责人这样讲过，但官方文件中从未以百分比来划分产权，因为每年的建安成本和土地出让金价格都在变动，比如今年出售的共有产权房所在地段，土地出让金已经涨到每亩180万元，如果非要明确双方持有产权的比例，也要根据当年成本来核算，付60%的房款，那所占产权也肯定是60%。”

一举两得

张永轩表示，若按照国家规定，廉租房建设面积不能超过50㎡，但在2011年平原县推出共有产权房的几年中，50㎡廉租房并不受群众欢迎，“建筑面积50㎡，实际居住面积要更小一些，而申请廉租房的大多是一家三口，挤在一起很难受，很多户还有老人一起住，逼得在阳台上打地铺。”

为此，平原县对住房困难户发放了数次调查问卷，结果显示，有半数以上希望住上更大面积的保障房。与此同时，在与住房困难户的实际交流中，张永轩也发现多数家庭还是希望拥有属于自己产权的住房。“在我们县城，如果家里没房子，男孩子结婚是很麻烦的事，有个申请廉租房的市民后来一直希望改买共有产权，因为他儿子之前曾带着女朋友回家，一听说他家住的是廉租房，没过几天就和儿子分手了。”

群众的希望很实际，但更为实际的是平原县政府在扩建保障房上面临的资金压力，“2008年平原县第一期廉租房工程开工建设，当时按照每套50㎡的标准建设，若不算拆迁和土地平整费用，单套建设成本大约是6万元，但中央预算每套补助只有1万元，这样算下来，每建设一套保障房，平原县需要再投入5万元建设资金和7.5万元土地收益，合计12.5万元。这不是一笔小数目。”张永轩表示。

张永轩告诉记者，一方面是群众希望住上有产权的大房子，另一方面是政府面临的财政压力，如何既能满足群众需求，又能缓解政府财政压力？共有产权房就在均衡两者的考虑中诞生了。“让买不起经济适用房的住房困难户，先支付一部分钱买共有产权房，这样同样满足了他们住上自有产权大房子的需求。”

回笼近七成投资

对此山东大学房地产研究中心主任李铁岗也深有体会，“对住房困难户而言，公租房和廉租房确实房租低廉，但对政府而言，两者回笼资金太慢，如果一味强调推广公租房和廉租房建设，在补贴少、融资难的背景下，地方政府扩大保障房建设是心有余而钱不足。所以保障房既要照顾到住房困难群体，也要尽可能贴合地方实际。”

按照张永轩给出的数字，记者做了粗略的计算。2012年，平原县建筑面积为75㎡共有产权房建设数量为530套，按照1650元/㎡计算，这些共有产权房全部售出后，将回笼资金约6558.75万，再加上1万元/套中央补贴，共计为7088.75万。而2013年建设的50㎡廉租房为75套，50㎡公租房为350套，75㎡共有产权房为305套，75㎡经济适用房为150套，按照2013年保障房2000元/㎡的建设成本计算（建安和人工成本上升），当年保障房建设总成本为1.1亿元左右，其中再减去1万元/套的中央资金补助，约为1个亿。

如此计算，2012年平原县通过出售共有产权房回笼的资金，可占到该县2013年保障房建设投入总资金的近七成。

张永轩告诉记者，除了上年共有产权房、经济适用房当年出售所获得的资金，以及公租房、廉租房的租金外，次年保障房建设的资金差额主要通过商品房建设中政府获得的土地出让金来颠覆。