“沸腾”的烟台：大量海景房空置

“涨得太快了，今年上半年有些项目已经比去年年底涨了1000元(每平方米)，而且据说新开盘的项目更贵。”投资购房者李辉(化名)告诉《第一财经日报》。近期，李辉正打算在烟台莱山区购置一套房产。他说：“海景房在中国毕竟是稀缺资源，烟台的房地产和青岛、大连、海南这样的省市比，还是便宜，升值潜力更大。”

在限购令的威力下，一线城市房地产市场被“急冻降温”，而二三线城市依旧活跃，尤其是烟台、威海一带的海景房，随着气温的升高亦进入销售旺季。随着万科、越秀、龙湖地产[-1.57%]、保利、世茂地产等一线地产大鳄过去两年的入驻和“抢地”，将烟台房地产市场的价格带入一个新的高度，也使烟台2011年的楼市战况更加激烈。

然而，在这一股投资“旅游地产”的风潮中，也隐藏着种种隐忧。不规范的开发与销售、非理性的购买和投资、环境和旅游资源的不足，都为海景房的未来前景画上了一个问号。

一线地产商扎堆海景房

烟台紧邻黄海海岸，曾经以著名的旅游景点蓬莱和莱阳梨而出名。随着二三线城市的开发热潮，这个传统的工业城市在房地产方面频频发力。

烟台市住房和城乡建设局局长邹长清今年年初曾对当地媒体公开表示，“十一五”期间，市、区两级累计投入城建资金超过600亿元。烟台全市房地产开发累计完成投资1117.75亿元，是“十五”期间的3.8倍。

和其他二三线城市的发展模式类似，土地财政在过去几年占了地方政府收入相当大的比重。房地产业和建筑业已经成为烟台的两大支柱产业。

随着国内一些大中城市房价飞涨，来到烟台的是看到商机的一线开发商。短短两三年光景，烟台的房地产市场已经不再平静，万科、金地、龙湖、越秀、天房、保利等开发商纷纷抢滩“旅游地产”。

对烟台本土的开发商来说，影响最大的是万科和龙湖。2009年12月，在与烟台相关部门的数次协商后，万科以9.48亿元重金圈地芝罘岛，占地面积约31.16万平方米。这一举动，开启了一线地产企业烟台拿地热潮，2010年龙湖耗资约49亿元两次烟台拿地，获得合共6300多亩土地。其大手笔的圈地投入，让烟台人咋舌。

同时，烟台的房价也开始进入持续上涨的状态。山东工商学院的董中保教授介绍说， 2001年烟台市的平均房价是1500元/平方米，2011年烟台市的平均房价是7500元/平方米，其涨幅可见一斑。在烟台的莱山高新区和芝罘区，记者看到不少项目的购房者都是远道而来。少数环境优越的海景项目价格已经突破每平方米10000元。

品牌地产商的价格拉动力同样让人惊叹。记者走访了几家项目看到，烟台万科芝罘岛的海云台项目刚刚开盘，销售价格每平方米8000~12000元，是周边价格最高的楼盘；由世茂开发的世茂·海湾1号，销售价格每平方米12000~16000元，接近烟台最贵楼盘。龙湖养马岛项目和越秀星汇凤凰项目尚未开盘，但据业内人士预测，也将创下区域内的房价新高。

沿海地带“类鬼城”现象

在海边拥有一套度假居所成为先富起来的一批人的生活梦想。因此海景房多受到外地买家的青睐，东北、北京、上海、陕西、内蒙古、江浙、广东一带前来山东买海景房的人群越来越多。据楼盘销售介绍，来烟台购买海景房主要的一种是投资需求，其次是旅游度假的第二居所。而现实并非理想般完美。

在万科海云台旁边的西海岸项目，记者看到和内蒙古所谓的“鬼城”康巴什类似的场景。空空荡荡的一大片小区内没有几户居民。大部分房子空置，从购买入住到如今都未装修。屋子的玻璃上落了厚厚的灰尘，少数窗户上贴出了明显的出售字样。小区周边是海岸和工地，除了瓦砾以外就是杂草丛生，也鲜有商业设施和出租车。

据当地居民告诉记者，西海岸是5年前烟台当地最热门的房地产项目之一，当时的开盘价格每平方米5000元左右。由于看好当地的投资价值，不少居民排队购买，甚至不惜雇用农民工连夜排队。交房后，由于基础设施和周边配套不尽如人意，大部分人都放弃居住，直接坐等楼盘升值。而如今，在万科海云台项目的影响下，该项目二手房也升值到每平方米10000元左右。

海景房对于当地居民来说，唯一的价值是投资，并不是最好的居住选择。一名出租车司机表示，烟台气候温差大，5月~10月之间天气较暖和。而11月到次年4月之间天气寒冷，海边风大，海浪潮湿，不适合居住。

同样令人尴尬的是租售价格的失衡。在烟台，一套普通的两居室出租价格仅500~1000元/月之间。因此，很多人投资房产后都懒得装修，只能任由房屋闲置。

同样的问题在距离市区较远的烟台龙口、山东乳山一带更为严重。龙口的发展相较烟台市区更为落后，但龙口海景房的销售传单在中国很多地方的超市、街道上散发，房价很低很诱人，在4000~6000元/平方米不等。

而在龙口的个别楼盘，根本没能达到五证齐全的开盘条件，就已经四处销售。甚至有的楼盘以卖房为名，收取旅游费，甚至哄骗客户交部分订金。

“一个地区要发展起来必须要有经济带动，有大量的人涌入，到这个地方定居工作，只靠养老和度假，始终都会缺少人气，最终被遗弃。”北京市华远地产[1.99% 资金研报]股份有限公司董事长任志强表示，在当前农村城市化的情况下，“鬼城”或类似“鬼城”的出现十分正常，是建设超前的一种表现。未来，将随着进一步完善配套设施而被解决。