楼市发展长效机制如何设计

传言已久的房地产发展长效机制随着中国房地产业协会副会长朱中一昨日在2013博鳌房地产论坛上的一句“长效机制的草案肯定有了”终于得到证实，然后其“没有五年时间难以出台”的表态，也让业界担忧，长效机制的建立能否转变此前楼市调控“头痛医头、脚痛医脚”的即时决策局面。

尽管如此，各界对于长效机制的建立仍然充满期待，长效机制对房价有何影响？行政化的调控手段是否还会继续？房地产作为支柱性产业的局面是否应当调整？长效机制对楼市的一系列后续影响有待市场的考验。

■政策背景

历史“欠债”需长效机制偿还

2009年以来，政府接连不断地出台了一系列房地产调控政策，但自从进入今年下半年，业内纷纷表示，新一届领导班子似乎开始淡化房地产调控政策，释放积极信号，更多地将着力点聚焦于让房地产行业回归到正常发展上来。7月30日，中央政治局会议分析研究下半年经济工作时，只字未提关注度极高的楼市调控，而只在“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长”的内容后面，表明了“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”态度。而国家发改委主任徐绍史也曾于7月底表示，下一步要建立房地产市场稳定健康发展的长效机制，促进房地产开发投资平稳增长。

对此，业内大多持支持的态度，认为政府逐渐让短期调控政策退出市场，从长远角度、从基础工作做起，逐步建立、完善长效调控机制更为必要。“限购等短期行政调控手段除了部分一线城市必须要实行之外，在大多数城市都是对地方经济伤害比较大的，应逐渐退出市场的。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存坦言。

链家地产市场部分析师张旭表示，经过7年的不断发展与进化，当前我国宏观调控政策已经能够基本满足剔除投机性需求，调控范围也已经基本覆盖整个房地产市场的各个主体与生产要素，进一步从严的空间也可能仅限于部分城市政策的落地执行，影响有限。

朱中一介绍，今年前11个月，全国房地产市场总体延续了去年下半年以来的回升态势，部分热点城市商品房成交量和住房价格上涨明显，房地产开发投资保持较高水平，保障性安居工程推进顺利。但一些地方房价上涨的预期较强、“地王”也频频出现；房地产市场的差异性明显，一些地方供求关系紧张，一些地方的商品住房和商业地产去库存化压力较大；一些地方在保障房建设资金筹措等方面遇到了困难，也有个别地方将保障房资金挪做他用。

在各地政府实施短期调控政策一段时间后，楼市仍问题频出的情况下，长期调控就被政府和业内更加重视了起来。

张旭坦言，由于过去甚至有部分时期，调控政策呈现矫枉过正态势，误伤了合理存在的需求。“过去十年政府对于楼市的调控存在一些不恰当的做法，积累的各种问题造成现在市场矛盾加剧、激化，部分城市甚至可用调控一轮、矛盾加剧一轮来形容。”陈宝存举例称，政府手中土地存量不足是过去政府调控楼市后留下的棘手“欠债”之一，而这需要通过长效机制中建立土地供应制度来解决。