碧桂园：辉煌已逝 起起落落中重新归来

那时候，广东另一家房地产企业恒大视碧桂园为学习榜样。两家企业都在1990年代从广东起步，产品形态差不多，房子都卖得便宜，几乎同一年准备上市—当2007年4月碧桂园创下内地房地产企业在香港股市融资额最高记录的时候，恒大却因为上市未成差点资金链断裂。但两家公司的命运却从某个时候开始反转，并且变得如此悬殊—2012年当恒大几乎跻身于1000亿销售俱乐部的时候，碧桂园却险些完不成将近500亿元的销售目标。不仅如此，碧桂园还在一段时间里被标普评选为“垃圾股”。

同大多数中国房地产公司一样，碧桂园的坏运气随着2008年急转而下的市场环境而开始。在那之前，这家公司雄心勃勃的扩张计划里甚至包括了收购香港的电视台TVB。那个时间，土地价值可以直接评估房地产市场价值，碧桂园成功上市，然后发现只要能拿到更多的地，就能在股市上融到更多的钱。一些地方政府纷纷邀请碧桂园去当地开发项目，银行也希望借钱给它。

杨国强打算大干一场，碧桂园开始向外扩张。到了2007年年底，碧桂园的项目数从上市前的27个增加到45个，而此前的27个项目里有22个都在广东省内。从2005年开始在碧桂园工作的李超对《第一财经周刊》说，当时公司很大程度参考了万科的对外扩张路线，并且遵循几个原则：足够便宜的地价、当地政府的招商邀请—但即便如此，这种路线设计看起来也缺乏规律，很像万科2000年前后的第一轮扩张。

长沙是第一个试验城市，在那之后，李超和他的同事们开始被不断派往外地，李超开始去了沈阳，然后是内蒙古的通辽、满洲里，接着是安徽的芜湖、巢湖。在总部广东顺德，碧桂园不停招人，仅仅设计部门就一下子招了几百人，而来销售部门应聘的统统被留下了。

几个月后，情况开始发生微妙变化。那些动辄几百个甚至上千个足球场大小的项目，几乎无人问津。沈阳是唯一看起来情况还可以的城市，但在其他地方，碧桂园遭遇了滑铁卢。典型的像满洲里，当地只有6条大街，碧桂园原本打算把大片洋房和别墅卖给来自辽宁和黑龙江的做边境生意的商人，但李超说，直到开始销售才发现，这里冬天的恶劣天气阻止了潜在买家，而别墅区里也因为天气原因根本无法种植大树。满洲里项目的均价是洋房1800元，别墅3000元，在开盘的第一年，338万平方米的可售面积中，碧桂园只卖出了4800平方米。

更坏的消息是，碧桂园一度认为自己已经在海外资本市场打下基础，但当一笔短期贷款在2008年2月即将到期的时候，它尝试了许多方法仍然未能筹到款项，最终不得不与美林签下对赌协议。此时，碧桂园赌的是股价会继续上扬。

必须做更多的投资才能让投资者为碧桂园投票。杨国强在地产以外的大生意开始了。这些大生意包括了投资上百亿元的“煤转油”项目，以及为TVB开出了超过125亿港元的收购价。这些投资大多以失败告终。此时，房地产市场已经急剧恶化，但在2008年下半年，碧桂园却未来得及反应，集中开出了将近20个楼盘。2008年，碧桂园的销售额只有175亿元，完成了销售目标的60%。曾经帮助碧桂园抬高股价的巨量土地储备也成为一种负担。在2008年那轮宏观调控中，碧桂园土地储备的重仓之地—基本上都是三四线城市的郊区—成为了重灾区。而在这一年，碧桂园增加了570亿元的外债。