济南楼市东城西城隔空打响"价格战"

原标题：济南楼市价格博弈 东城西城隔空打响"价格战"

“价格战”——去年省城楼市出现的新名词，过去的楼市黄金十年里，省城房价不断攀升，新楼盘定价相比周边只高不低，降价成为楼市最“奢侈”的名词。但是去年下半年开始，在苦苦挣扎了半年之后，省城有的房企面对库存压力，只能无奈降价，并且降价潮一发不可收拾，从再现“七字头”房源到首现“三字头”房源，不仅在售楼盘在降价，连新开楼盘都纷纷给出“本区位历史最低价”。

但是记者调查发现，并不是所有楼盘都在降价，从区位来看，东部和西部俨然已经成为价格战的主战场，多数“创纪录新低”都出自这两个区域。由于城市发展的规划，东西部将成为未来城市重点发展的区域，房企争相进驻，大量的楼盘拔地而起，在吸引市民置业的同时，更是产生了大量的库存，面对楼市的冷清，降价消化库存成为必然的选择。

而反观省城南部和北部，价格却比较坚挺，虽然去年下半年降价潮开始席卷省城楼市时，南部和北部的不少楼盘跟风推出“特价房”，但销售完后便再没了大幅降价的动作。同时，由于南部和北部地理环境限制，这两个区位楼盘相对较少，多数房企并没有迫切消化库存的计划。记者发现，目前省城南部多数楼盘每平米价格依然保持在8000元以上，而北部大部分楼盘价格亦保持在2013年的水平。

东部城区在市民心目中一直是“高大上”的角色，房价高成了很多人的共识。但是近年来，房地产业面临巨大的压力，房价已经不再坚挺，为了能有效抢夺市场份额，有个别楼盘甚至将售价定在了4800元/m2。当东城也揭开“低价”面纱之后，便真正形成了“东西两翼齐降价”的局面。

一招鲜吃遍天

东拓的脚步一直未停，居住区的东扩也一直没有停歇。就目前市场来看，邢村立交桥位置就是东部主居住区东沿地带，在前两年这里的售价一直维持在6000元/㎡左右的销售区间，这个价格在一段时间内被认为是东部的“房价砖石底”，但随着越来越多的开发商进驻，这片数字被重新进行了定义。

不得不说，对于刚需性楼盘来说，实实在在刷新新低的价格优势，是开发商“一招鲜，吃遍天”的营销绝杀技。但值得注意的是，这种绝杀并非家家可用，它需要开发商有深厚的内功。记者在采访中发现，在唐冶推出4800以及后来4388惊爆价的两家楼盘，他们都具有一个共性。那就是这几个项目都是大宗土地，低价是一期的开盘价，后面还有大量后期房源跟进，所以，即使一期成本价销售，陆续走高的后续房源所具有的大幅盈利空间也足以弥补前情。

面对如此低价，记者采访唐冶片区一个在售楼盘的项目负责人冉经理，冉经理称：“楼盘之所以制定4388元/㎡低价竞争策略，与前期的充足准备不无关系。由于最初买地时候，购买的面积大，价格便宜，从而使开发商在这场价格战当中具备充足的资金优势，虽然在开盘之初销售量并没有爆发式的增长，但后期慢慢吸引客户，销售业绩持续不断地增长。一期项目销售进展正常，已经完成销售任务的60%。”

就东城2015年的市场发展，记者也采访了相关楼盘的负责人，他们称：“东部城区的楼盘开发相对成熟，在供给和价格上也比较稳定。但是楼盘价格的变化势必会带动周围片区的调整，但总体发展上波动不会太大。”

“3”时代杀个回马枪

2014年上半年济南城西率先打起了价格战，中建是西客站片区第一个打出低价概念的楼盘，随后金科城也随之加入。当初这两个企业打出的价格在5千区间，这个价格在当初来说已经是西客站片区非常优惠的价格了。虽然只是有少部分房源在特价销售的范围内，但是却打开了西客站降价的大潮，很快原来定价在7千区间的楼盘都陆续下调了售价，纷纷步入5千及6千的销售区间。

在2014年底，西客站片区再度因“3999元/㎡”低价被市民所关注，为了进一步了解推出特价的楼盘，记者到楼盘进行了采访。楼盘负责人称：目前推出的地块为项目首期地块，初期入市，公司利用价格优势让利给客户，不仅可以提升项目销量，提高项目知名度与公司美誉度，更可以在同区域中更好的突围。

项目负责人称：“西客站楼盘数量较多，所以新项目入市的开门红非常重要，价格上公司也是衡量再三。项目开发共有10个地块，一期推出的入市产品价格会比较低，但是项目占地面积大、开发周期长，项目也拥有多种业态，所以不担心项目前期的利润低，在过后几年会逐渐扭转低利润的局面。各种业态互为协调，各种产业形成经济内循环，可以共同支撑起此价位。

提到特价房或者低价销售，很多时候都是楼层不太好的房源。很多购房者会认为开发商优惠的诚意不足，但有些新入市的楼盘会尽可能的避免这种情况的发生。记者就价格竞争一事采访了项目负责人，称市场上能够出现这种价格，并不全都是为了价格竞争才产生的，很多时候价格的制定是依据市场及销售节奏来制定的，是遵循市场规律、顺应市场趋势的。以优惠的价格吸引客户关注，是为了促进市场的良性互动和楼盘间的竞争。

项目负责人告诉记者，3999元/㎡的价格推出之后，很多客户都不太相信，很多人都亲自到售楼处来确认。现在很多购房者都趋于理性，购房不再盲目、冲动，很多人购房都是建立在货比三家的基础上，就目前的市场推广效果来说，比预期要好，目前的价格策略是比较成功的。

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哪些企业玩的起价格战

2015年，房地产市场较去年来说虽有所回暖，但却无法取得往年的辉煌成就，“价格战”仿佛成为了广大房地产商所青睐的营销策略。放眼济南楼市，层出不穷的低价楼盘进入视野。人们不禁产生疑惑, 房地产行业的利润究竟有多少？各大开发商如此压低房价，什么样的企业才能玩的起价格战呢？

上市公司是“玩主”

总的来说能经的起价格战的企业首先都是上市大公司，并且是有一定的政府背景。这些公司的资金储备相对充分，多个项目遍地开花，赢利点较多不会仅聚在几个项目上。小公司的赢利点比较单一，为了能维持项目的后续发展，很难像大房企那样有比较大的优惠空间。

拿地成本高的玩不起

地价决定销售价格，地块价格低则在同区竞争中会率先获得竞争优势。很多楼盘买地时间比较早，价格相对较低。有些房企虽然也在同片区开发，但是因为拿地时间不同，导致了销售成本的不同。一旦发生两楼盘拼价的情况，成本高的房企在竞争时势必会处于劣势。

资金链压力大的企业爱玩价格战

随着楼盘销售的逐渐遇冷，资金链的重要性对于房企来说更加明显。为了能保证资金回笼、保证公司后期的资金运作正常，开发商都愿意用走量的方式来获得现金流。在市场不好的情况下，使用低利润来赢得市场竞争是个很有效果的办法。

新项目低价入市打响“头炮”

新项目刚刚入市时最经常使用的便是低价，为的是赚取市场的关注度和购房者的好口碑。目前很多楼盘都分好几期进行开发，通常新入市销售的楼盘为项目一期，随着楼盘开发成熟度的提升，销售价格会慢慢上调，至于上调的幅度还要看企业的具体情况。