马先标：廉租房与公租房并轨实至名归 保障房公平分配重在权力架构

原标题：马先标：廉租房与公租房并轨实至名归保障房公平分配重在权力架构

新华有约论坛现场，中间者为南开大学博士后马先标。

新华房产北京12月13日讯（记者孙梦姝）日前住建部副部长齐骥表示，未来住房保障制度改革将朝着力推进两项具体工作，一项是廉租房和公租房的并轨运行，另外一项是积极探索固有产权保障房的建设。《新华有约》论坛邀请到了住房改革与体制改革专家、南开大学博士后马先标来解读保障房建设在经历了各种量的考核后我们要关注到如何保证有效管理，确保这项安居工程如何落到实处，确实解决困难住房问题。

从理论和实践两个层面看公共租赁住房

马先标认为近期三部委联合发文，针对将公共租赁房与廉租房并轨为统一的公共租赁房具有几个层面的积极意义。第一、理论层面的意义。我们知道在保障房发展的过程当中，较长时间存在一些混乱现状，这些混乱在相当程度上是由于理论发展的滞后和理论的缺陷所造成的。公租房与廉租房这两个概念在保障房的架构当中都先后存在过，可是我们对公共租赁房和廉租房的内涵与外延的界定上存在着错乱，由此导致了适用对象的颠倒。

第二以廉租房为例，实际上廉租房更完整的全称应该是廉价的公共租赁房，可是这个廉租房是廉价公共租赁房简称的界定，在之前并没有给过一些理论的表述和在政治上对它予以确认。1998年23号文启动了以住房市场化、商品化为主导的改革以后，为了预防破解可能存在的低收入群体的住房困难，决策层在23号文当中就廉租房进行了表述，但在一段时间内，刚开始的时候廉租房是针对城市体系的最低收入群体。后来随着时间的检验，发现了城市的最低收入群体他们是住不起基本的商品房，需要廉租房来援助。后来国务院的文件和住建部的文件慢慢地就把廉租房的对象扩大到低收入群体。 也就是说从1998年最初的针对最低收入群体扩大到低收入群体，住建部为此也发了文件，到此这就是所谓之前的廉租房的内涵、外延的演变。

第三进入到2007年以后，我们随着中国城市化加速住房困难群体的状况不断扩大以后，有些地方政府也搞了公租房来破解中低收入群体，而且把中偏低收入群体，也就是所谓的“夹心层”的住房困难问题，希望通过公共租赁房来解决，这就存在了公共租赁房与廉价房两者并存的格局。

但是大家知道，按照经济学的基本原理，公共租赁房实际上公共性的体现是来自于公共产品，应该说公共租赁房，特别是纯公共租赁房的适用对象才是最低收入群体和低收入群体。而廉价租赁房有两种理解，一种可以认为是廉价性、商业性租赁房，还有一种可以认为廉价公共租赁房。你用廉租房就可能引起混乱，因为商租房市场上可能降低一点价格也是廉价啊，那这个廉价是不是应该纳入到公共政策体系来针对低收入群体和最低收入群体呢？显然不能要求商业性企业强制这样做，但是如果你理解为廉价性公共租赁房这就可以理解，问题是廉价性公共租赁房你所对准的群体是最低收入群体，实际上这是纯公共租赁房才能起到的作用。

总而言之，这两个概念在内涵和外延上存在着错乱，适用群体导致需要并轨以克服实践当中的混论。实践层面上的意义，这次我们对两者进行并轨，大家知道国务院今年6月份的九项改革当中提到了住房保障改造当中重要的就是共廉并轨，后来住建部还有国家发改委和财政部，最近有几个部委联合下文对它进行确定这是在顶层设计上进行的制度安排。

从今年开始以后，我们就在理论和实践两个层面对以统一后的公租房为统一品种的发展有了合理的界定，为保障房今后长时期的健康发展拓清了道路，扫清了障碍。

共有产权房符合我国基本国情

对于公共租赁住房能否解决夹心层的住房问题，马先标认为：我们把廉租房和公共租赁房并轨为统一的公共租赁房后就达到了针对低收入群体所适用的住房名称在内容和名称上的实至名归。公共租赁房从名字上一看就凸显了政府的责任何在，也知道了针对的群体何在，而不是像之前他们名不符实。

共有产权房，马先标的理解为：它的探索实践最早是在江苏的一个地级市开展的。在经济适用房建造的过程中，发现了有些中偏低收入群体，或者说普通的中低收入群体的资金有限，不能一下子把经济适用房完全买下来。那么这个地方的政府和住房开发单位就进行了一个产权的制度安排，让这些住房困难的群体先购买一部分的产权，先住进去。住进去以后随着收入的提高再不断地把余下的产权买下来，最后再实现完全的实产权的拥有。在这个过程中完全的住房私产权没有获得之前，它就存在一个共有产权的住房状态。

共有产权这个概念应该说就像小产权房一样，在不同学界范围和不同专家及实践当中看来有时候确实存在几个种类，比如一些城市，长三角也好，环渤海京津翼曾经有过的，你买了合作建的房子以后，当时这个房子的价格只是市面上商品房的几分之一，拿到以后当然不可能有完全的商品房私产权，五年后如果上市交易的时候，那么所得的那些超过原来住房售价的增值部分就由政府和住房居住者合理地分担，这也可能是一种共有产权的方式，但实际上在住房理论界，另外一种共有产权的形态就是分期付款。

并且马先标认为就目前的情况来判断，共有产权的形态不仅适合三四线城市，在一二线城市也适合。因为它是从住房困难群体的收入出发，逐步地使自己的消费能力得到释放，渐进地解决了自己的住房困难，是符合国情的。

保障房公平分配的难点及对策

对于保障房的公平分配实施起来有哪些难点，马先标讲到难点在于：一、我们现在的住房体系还没有有效地建立起来。在一些制度比较完善、住房也比较发达的一些欧美国家，乃至东亚的日本、韩国，他们是用保障房来解决低收入群体的住房困难的，但是他们为什么在享受保障房方面的难度不大呢？这是因为他们有良好的保障房体系，有良好的住户的收入统计体系，美国就是如此。

每个居民自己的收入大致有多少？他的住房情况有几套，有多大的面积，这样一个完善的数据库一打开就知道谁是应该来享受保障房，谁不是，而我们这块没有建立起来。当前我们要开展的比方说官员的财产公示，这里面就包含了官员、政府工作人员住房情况怎么样，中等收入群体，中高收入的普通其他阶层慢慢地就把我们整个住房体系建立起来，这样我们就有了一个信息基础和参照的依据。

当然，就中国目前的情况来讲，我们做到让政府官员的财产很快地公示，以及中高收入群体的住房状况和收入状况的数据都能很快建立起来，这是不符合现实的，我们只能逐步走。在逐步走的过程当中，又能不耽误，给保障房有效识别保障对象，提供信息依据怎么办？一个对策就是谁要申请享受保障房，那么这个阶层、这个申请者的住房状况，收入信息情况要如实地公布，而且还要把你这个信息建立一个公开的数据，让媒体和其他普通民众都能够点击查到，通过这样的监督。

至于说中高收入群体，和那些官员的财产也要逐步建立，不是当下的事，要有一个逐步的推进，这是难点一和对策一。

难点二和对策二是什么？这与中国目前管理的权力架构有关系。在一些政府体制和法律比较完善的国家，应该说在决策、执行和司法监督这三个权力结构的制衡方面比较有效。

比较有效以后，无论是住房领域的保障房错位、保障房异化，乃至其他领域，只要这三个权力架构比较有效，媒体发挥了重要的力量，那么这种违法违纪的现象就能够得到有效的规避。那么我们的对策就是要通过继续深化行政体制改革，乃至大政府的体制改革，在这个里面，我们不但要重视制度安排，还要重视政府构成这样一个优化。

政府理论表明，我们在管理政府的一些公共事务的时候，要注重政策四个阶段：意见表达、意见综合、决策执行以及后续的这些监督、反馈，这四加A的五个环节方面，如果把政府的方法用在保障房的异化、分配的异化方面应该说也是锦上添花，或者说也是进行了有力的补充。