保障房格局谋变 共有产权房或成重点方向

原标题：保障房格局谋变共有产权房或成重点方向

日前，“共有产权房”被重新提起。与此同时，也引起了对于保障房体系的结构性调整猜测。

中房网多方了解到，目前保障房体系已逐步进入梳理期。随着经济适用房的淡化，棚户区改造房的加入，廉租房、公租房的并轨，未来还将探索引入共有产权房机制。未来两年至“十二五”结束，将形成更加清晰的保障房供应格局。

共有产权推广已酝酿多时

12月8日，住房和城乡建设部副部长齐骥对媒体表示，近期将着力推进两项具体工作：一项是在地方实践的基础上，对廉租住房和公共租赁住房实行并轨运行；另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。

实际上，一个月前，某接近住建部人士就曾向记者表示，共有产权房尝试推广已酝酿多时，推出毫无悬念。他认为，这一类带有保障性质的住房与限价房、自住型商品房一样，对于房价上涨过快、夹心层问题突出的城市可起到缓解住房市场矛盾的作用。

今年上半年，国务院发展研究中心市场经济研究所组成专题研究课题组，发布了一组《完善我国住房保障体系的制度和政策研究》报告。报告明确建议，“十二五”期间住房保障体系逐步转型，对可售型保障房，建议将其转成具有共有产权性质的可售型保障房。这样调整将有利于强化分配的公平性，并可防止对保障对象的过度补贴和腐败寻租等问题。

所谓“共有产权房”，是出售给个人时，政府优惠总房款的一部分，与个人共同拥有该住房产权，等到个人意向将该房产推向市场，需先交齐此前政府优惠的那部分房款，再进行出售，出售后或需将增值部分中一定比例返给政府。

上述人士表示，这种共有产权房不硬性规定5年内不能出售、出租，进入及退出机制与市场化的方向更一致，操作过程中更具灵活性，并压缩了其中的利益寻租空间。目前在北京实行的自住型商品房，带有一定共有产权性质。

效仿英国模式

“共有产权房”并非在国内首次提出，共有产权制原为英国首次施行，但我国与英国的做法不完全一致。

记者了解到，英国2008年后开始实行家庭与社区办事处(Homes and Communities Agency)颁布的购买条例。根据规定，年收入6万镑以下个人首次购房，可从市政府或房管局租房购买共有产权房，可买的产权为25%-75%，其余产权需缴纳房租。此外，年长者(55岁以上)及残疾人士在此基础上，还可享有更多优惠条件。

不过，有多年旅居英国的华裔人士告诉记者，这种类型的房产在英国并不十分叫座。英国有报道称，一些业主由于拖欠房租，尽管享有一定产权，仍然面临没收房产的处罚。

2007年，我国在江苏淮安的经济适用房中推行“有限产权房”，至2009年，将其完善变更为“共有产权房”并试点，江苏其他地区以及上海等地试点也随之启动。

资料显示，这类保障房达到一定条件后可提出申请，按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。当购买者家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。市民亦可向政府“赎回”产权，并推入二手房市场。

尽管它的主要目的是，让中低收入住房困难家庭减少买房成本。但有媒体报道称，该类型保障房曾在江苏淮安试点时，面临“房等人”的窘境，市场并不十分接受。未来全国推行时，或会对淮安、上海模式有所调整。

未来或成重要支柱

就在住建部明确提及探索共有产权房之前，华远地产董事长任志强也表示，住建部正着手研究工作，共有产权房“也许下一步会成为保障系统里面的重要支柱”。

目前，保障房供应体系中经济适用房的退出迹象已经逐步显现，这势必需要另外的保障产品去替补。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员邵挺发表观点认为，近期中央对未来住房保障体系提出原则性定位：“重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造”，而不再提及经济适用房、限价房等概念，表明将控制过去令政府耗资巨大的产权型保障房，转向可以更多纳入市场力量和各方参与的模式。

比较一下此前“完全产权型”保障房和“共有产权型”保障房的差异，会发现从前者转向后者，就是一个让市场介入、且给政府“解套”的过程。共有产权房一方面，极大地缩小了保障房的寻租空间；另一方面，通过引入市场化的手段，缓解了政府的资金压力。避免政府为此背负过重的资金负担，掉入“保障房福利陷阱”。

“未来的保障房制度设计，势必做出重大调整”，他认为，公共租赁房的并轨，以及共有产权型住房的普及，将是今后十年保障房体系构建的两个最大特色，成为转型后的保障房体系的两大支柱。

保障房覆盖群体或将上移

任志强表示，明年两会以后，决策层可能更多的关注保障住房体系的完善、保障指标的达成。

他认为，实际上当前的保障房对于现在整体需求而言，覆盖率已经很高。“有的城市7%，有的城市20%多，平均城市的覆盖率已经达到17%左右。包括棚户区改造在内的3600万套(户)保障房建设目标未来全部落实后，按照城市2.4亿万户，再加之原有的部分，总覆盖率可能达到27%-30%之间”。

任志强对记者表示，保障房轮候制以及自住型商品房摇号制并不是长久之计。北京出台自住型商品房后，很多人就先不买房，等待摇号碰运气。所以未来保障性住房可能出台的一些政策，将对整体市场的预期产生影响。

中国房地产研究会名誉副会长陈淮认为，保障房供应达到3600万套意味着保障的重心已经开始上移。过去三到五年的保障重心在社会阶层的最低端，而今后从低端到中端的人群都需要保障。

与此观点不同，中国房地产研究会副会长胡志刚近日公开表示，10月底的总书记讲话可以看做是房地产改革的主旋律，其中提到了“基本保障”的概念，这一信号透露，未来保障房覆盖标准“不会定得太高”。

应从“保障房”向“保障人”过渡

记者在采访中发现，业内有不少分析人士认为，发展保障房不应追求庞大规模，也不应当一蹴而就。当前的房地产市场仍然欠缺一个完善的住房供应体系，保障房和商品房名目繁多，市场沦为试验田。而发展保障房时，也对“量力而行”和“尽力而为”没有考虑清楚。

对于到2015年，全国建设3600万套保障性住房及棚户区改造房，覆盖面达20%这一目标，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，很难做到。

他表示，时间来不及，资金到位也有难度。值得注意的是，短时间即便产生这么大的保障房，市场也难以消耗掉。上海是一个鲜明的例子，2008-2012年计划供应30万套经济适用房，现在为止只有4万套被市场消耗，实际26万套放空。

中国房地产研究会专家委员会副主任顾云昌直言，建设保障房更应考虑它的可持续性、施行标准、技术应用、发展方向以及监管体系。近几年来，住房市场的核心都在围绕房价，而忽视了很多值得关注的行业规划的方方面面，从更宏观的层面来讲，应该率先梳理起一个清晰、完善的住房供应体系，研究好如何倡导符合国情的住房消费模式。

顾云昌对记者表示，保障房体系顶层设计的关键在于保障到人和轮候制的完善。他认为，当前提出的3600万套(户)保障房成了一个硬性指标，“保障到房，而非保障到人，只要完成指标就行了”。实际上应当保障到人，才能根本性解决问题。“至于盖多少保障房，盘活存量搞大，还是补贴搞大，还是新建搞大都不重要。我们以人为本，保障房发展上面却以房为本”。

他建议，在保障住房问题上面应该改变统计方向，把每年完成多少套保障房改为每年新保障了多少家庭，各地政府多少家庭需要保障，每年保障了多少比例。与此同时，保障房轮候制应建立并完善起来，成为长期的发展方向。

体系完善任重道远

一位从业二十余年行业专家向记者表示，针对住房市场，中央政府应引导地方政府根据各自城镇化进程、产业发展和百姓居住情况，保证住宅用地供应和总量平衡。同时，不光要考虑新建住房，还要发展二手房市场和租赁市场共同解决住房问题。相应地，保障房市场也需要一个健全而完善的准入、准出的灵活性机制，更好的适应保障群体的结构变化。

有分析人士认为，“我们在保障房的问题上走了弯路”。我国80年代对城镇居民住房保障体制改革，是由原来国家或单位统包的投资体制，转变为国家、单位、个人三者合力出资，为个人买房。而2003年后，房地产业过度市场化，保障住房体系偏废，致使房价高涨。原本可以在市场上解决住房的群体被迫挤到了市场边缘，不得不寻求保障。

而当前保障房市场中，违规出租现象时有发生，寻租问题逐渐被重视起来。此前，中共中央总书记习近平在中共中央政治局第十次集体学习时，发表讲话中强调，保障性住房建设必须加强管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用。

“公平善用”已经成为考验保障房制度的最大难题。针对顽疾，我们一直在试图梳理出更清晰、更高效、更完善的保障房供应体系。可以预见，此次由住建部提出进一步探索共有产权房制度，将作为保障体系搭建的重要尝试，影响着保障房供应发展的走向。