“天价养老院”背后：投资回报预计20年

投资回报周期预计20年

这样的“天价”遭遇市场冷待并不意外。双井恭和苑自去年重阳节开业至今，269间房屋的入住率维持在20%左右——这在集团董事陈李翔看来已经是底线了：“如果低于20%，我们的团队将受到很大信心打击与经营压力。”

从2006年决定转型做养老产业开始，乐成集团就开始了长达5年的市场调研，以美国与日本的养老服务为参考蓝本，开发最适合中国老人传统观念、生活习惯的养老服务。在进入这个行业之前，陈李翔就被告知市场接受这种形式与价格的养老机构需要时间，一开始很可能遭遇惨不忍睹的经营状况，“第一年住户能到40户就不错”，就目前而言，双井恭和苑刚刚及格。

空置的房屋将如何处理？双井恭和苑根据入住情况，适当增加短期住户的服务，以达到日常经营标准。“按照最近20年的普遍的投资方式，利润率要达到多少，特别是当年的资金周转情况要怎么样，在这样的行业里实际上是不可能的。”陈李翔向记者解释，这并不像地产开发一样是个“赚快钱”的行业。

已有的北京双井、海南海口两所恭和苑均是通过公开土地市场招拍挂获得的医务慈善用地，由乐成养老开发并持有。乐成养老的理想状态是彻底摒弃地产开发业务，以输出服务与管理为主，与地产开发商合作，走上轻资产的发展道路。

陈李翔将养老服务看作长期、可持续、相对稳定的投资模式，因此他认为“等待和开发成为了养老服务经营的必修课”。“我们能够在多长时间平衡（投资），实话说在目前的入住率的情况下讨论这件事情为时尚早，我们的模型测算大概在15到20年。”

养老产业如何盈利是最大难题

乐成集团希望做出不同于社会保障性养老的新模式——专业性、市场化的养老服务输出。乐成集团2007年投资1.7亿元、成立乐成养老，渐渐将经营重心由地产开发转向养老行业服务，并与一般的“养老地产”区分开。

轻资产模式是所有服务供应商的理想状态，乐成养老面临的最大问题是：养老产业如何盈利。不通过地产开发业务增值，恭和苑的已有经验不足以说服地产商与其合作，陈李翔亦坦承：“合作的首要前提是你要让别人有钱赚。我有再强的服务能力，只能局限于自己的服务体系，老人多么认可，我们怎么帮开发商挣到钱，我自己还没有解决。”

这是中国养老产业面临的难题。现代养老产业链在中国的发展刚刚起步，养老护理人才培训、老年用品研发、老年设施规划设计等领域都存在大量空白，养老资源的整合领域还没有出现较为成功的案例。另外中国传统文化仍看重“在家养老”的观念，成为养老产业发展的一大障碍，能并且愿意负担到机构养老的家庭仍在少数。

面对养老行业不成熟、盈利模式无解的疑问，陈李翔仍以从容的微笑回答记者：“我们进入这个行业是理性的，相信它能带来持续稳定的收入，只是需要时间让大家接受。”

虽然难题还未解决，乐成养老的步伐并没有停下来，他们正与绿城讨论合作，浙江宁波、浙江莫干山恭和苑正在建设中，预计到2014年年底将运营管理超过3000张高品质养老床位。