李铁岗：有担保更易融资——农村土地入市助力农村金融

山东大学经济学院首席企业管理咨询师李铁岗教授

“中国金融梦·山东金改路”，由凤凰网山东频道主办的2013山东金融创新发展论坛拟定于2014年1月举行，本届论坛将围绕“金融市场创新发展”、“金融业对外开放”等多个议题展开讨论，拟邀各级主管部门、近百位金融名家、社会知名人士、金融管理实践者和专家学者出席，共同论道山东金融改革。为此，凤凰网山东频道专访了山东大学经济学院首席企业管理咨询师李铁岗教授，李教授对农村土地入市、农村金融等问题进行深度解读，见解独到，为金改今后工作的推进提供了参考意见。

土地成本隐性转移导致商品房用地成本增加

凤凰网山东：下面这个问题应该是老生常谈了，房价一直在调控，为什么还是居高不下？

李铁岗：从三个方面来分析，政府通过土地单向拍卖这样一个过程使商品房承担了若干个不应该承担的成本，政府规划用地重的教育用地，企业用地，公共设施用地，这部分土地的成本是很低的，投资资本化的成本实现不了，就隐性的转移到商品房里去了，商品房地价相对比较高，拉升了房产的价格。土地成本隐性转移，我们现在建立一个统一的监督市场，未来很大程度能解决这个问题。土地供给是政府控制供给的，如果供给不连续，可能会造成一种供给短缺的预期，这样土地拍卖过程中的价格预期就会上涨。

房产开发商尽量的要把土地做成高档的，附加值比较高的房产，这些房产的品质是高于消费者需求的。比如一个楼盘种着一棵上百万的树，放着一个上千万的石头，无形之中品质就提高了，价格也就高了。对房产认知程度的偏差，包括一些炒作，包括一些不公平的交易，都会导致房价增高。

个人消费者观念对房价上涨的预期，包括一些消费心理：我只要买房，以后我就会是个富人。因此就有许多人会过度投资，过度消费，还有一种就是提前消费，小孩很小，房子就买了，这都增加了供给与需求之间的缺口矛盾。农村土地入市——让农民有权利享受财产增值收益凤凰网山东：农村的土地交易可以缓解消费者的房产需求吗？李铁岗：宏观用地规划调控，土地交易主体人发生变化，只是换了个人，并不代表社会上可交易的土地增多了，还是取决于将来的规划，只不过解决了交易过程中，农民可以自己交易，一些打算在城里买房子的农民会放弃，进而选择在农村进行交易，这样就缓解城市化过程里对房产的需求。因此，对房产的稳定是有好处的。

有担保更容易融资——农村土地确权助力农村金融

凤凰网山东：农村土地入市，对今后农村金融的发展有什么影响？

李铁岗：第一个是对农村经济的作用，农村土地确权以后，产权市场能进行很好的流动，对新型城镇化的建设，规模化的现代农业建设，现代设施农业建设，人的城镇化资产能够分享，能够起到一定的作用，要素不能流动就没灵活性，就不可能增值。没有这个新型城镇化建设对土地配置的要求是实现不了的。

第二个价值就是农民，财产的所有者可以享受到未来财产增值的收益，集体用地不能流转，单向的把地卖给国家，土地资产的增值财产的真正所有者没有体会到，这本身是一个分配的不公平，这种收入的不公平剥夺了农民收入增长的权力，这样农民很难富起来，富不起来城乡一体化建设也存在问题。促进农村金融的发展，以前农村金融融资的过程中没有可抵押的东西，一个农民，你说他有房子但是没证，没证怎么抵押，这种不动产只能用一种权利来抵押，原来都没有这样的权利，经营权，所以不能流动，没有这个资本，就不可能产生资金的流动，担保和抵押能力增强了，可交换的产权增多了，资金的流通相对就比较多了。因此对农村金融的建设起到了决定性的作用。

原来金融的特点是银行都往城市跑资本就有这样一种特性，资本就应该往收益高的地方去，安全的地方去。农村的产权确认，产权市场流通之后，也有利于银行到那去支持工作，银行也应该通过风险多元化控制，增加不同行业的资产。作为资产配置的要求，也应该向农村进行业务的拓展。未来中小融资机构的发展，也会增加大金融和小金融与小微企业之间的资金管道，也会避免他的风险。

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李铁岗：教授，硕士生导师,房地产研究中心主任，教授，投资学专家。山东大学经济学院首席企业管理咨询师。山东省烟草学会常务理事。