不动产统一登记对我们意味着什么

多年来徘徊不前的不动产统一登记制度终于有了突破性进展。几十年来，我国土地和房屋由不同部门登记发证的时代即将终结。

11月20日召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。在中央层面，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，各地必须把不动产登记职责统一到一个部门，同时，建立不动产登记信息管理基础平台和依法公开查询系统。

11月26日，国土资源部副部长胡存智表示，将尽快启动《不动产统一登记条例》的起草。

国家对不动产实行统一登记制度，是已经实施了6年多的《物权法》中的规定。多年来，由于相关法律法规并未出台，我国的不动产登记分散在多个部门。

多年来，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。国内物权法学界较为一致的观点是，按照“房地合一，房随地走”的思路，将统一登记权限赋予土地管理部门是“大势所趋”，毕竟，房屋、草原、林地等不动产都属于土地的附着物。

业内人士指出，将不动产登记统一到一个部门是我国不动产登记制度的重大突破。实现不动产统一登记，确认不动产的产权归属，是市场经济的基础制度之一，对建设现代市场体系，保护公民合法财产权，提高政府治理效率，建立统一的不动产信息查询系统，意义重大。

今年3月26日，国务院办公厅发布的包括72项改革方案、提出明确时间表的《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》中要求，国土资源部、住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责起草《不动产统一登记条例》（以下简称《条例》），2014年6月底之前将出台这部行政法规。

登记机构该如何统一

全国人大代表、中国社会科学院法学所民法室主任孙宪忠曾经参与过《物权法》的起草，据他介绍，我国目前执行不动产登记的部门至少有6个，住房和城乡建设部门负责城市房屋所有权登记；国土资源部门负责集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记；农业部门负责耕地、草地承包经营权登记；林业部门负责林地所有权和使用权的登记；渔业部门负责水面、滩涂的养殖使用权的登记；海洋部门负责海域、无居民海岛使用权的登记。

业内人士普遍认为，目前，土地统一到国土部门登记，难度不大。难点主要是土地和房产的统一登记，这涉及土地、房产部门相关职能的整合，还存在土地分类标准不统一、信息系统不一致等问题，可能需要耗费较长时间。

清华大学法学院副教授程啸在接受中国青年报记者采访时表示，“实现不动产登记机构统一最重要的工作在地方，比如北京市各个区县的住建局、国土局下属的房屋和土地登记机构要进行合并。”程啸认为，根据《物权法》规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理，也就是说，具体的登记业务由县、市一级登记机构负责。

程啸解释说，在中央层面，由于目前国务院已经明确了由国土资源部承担指导监督全国的不动产统一登记的职责，因此，当务之急是要抓紧起草《不动产统一登记条例》以及相应的实施办法，通过法律明确将不动产登记职责统一到一个部门。

程啸认为，为实现统一不动产登记的目的，即保证不动产交易安全和效率，应当尽量确保统一后的不动产登记机构的中立性，其与原有的不动产的行政管理机关相分离，如省、自治区、直辖市、县、市相应设立独立的不动产登记局、不动产登记分局（或不动产登记所），将现有的不动产的登记职责、登记人员整合到这些统一的不动产机构当中去。

“制定《条例》，要为地方登记机构的统一提供制度保障，对于这些每天与广大从事不动产交易的民事主体打交道的登记机构而言，机构的统一和单列具有更重大、更现实的意义，通过在地方单设统一、独立的不动产登记机构，能够直接、有效地防止当前影响交易安全，危害不动产权利人权利的多头登记、重复登记和错误登记的现象，真正使不动产登记实现其作为市场经济基础性制度，服务于不动产交易的基本功能。”程啸表示。

中国民法学研究会会长王利明指出，多年来，不动产登记已经成为行政机关享有的行政管理职权，造成了登记机构与行政机关的设置与职能合一，多个行政机关负责对不同的不动产进行行政管理，由此形成了分散登记的现象。如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记在林业管理部门进行；房屋由住建部门管理，产权登记也在该部门进行。各个部门都出台了大量有关不动产登记的部门规章和政策文件，比如国土资源部有《土地登记管理办法》、住建部有《房屋登记管理办法》等。

程啸表示，除了这些数目众多的部门规章、规范性文件之外，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律也规定了土地、房屋登记归属不同部门。

在许多物权法学者看来，国务院常务会议提出由国土资源部在中央层面整合房屋、土地、林地、草原、海域等不动产的登记职责，马上要做的很重要的一项工作就是，《条例》出台之后，有关部门要进行规章清理，这四类从事不动产登记、管理的部门出台的与不动产登记有关的部门规章、政策文件应当和《条例》保持统一。

更重要的是，全国人大及其常委会应该尽快启动《土地管理法》等法律的修改。

程啸认为，登记机构统一之后，要想实现登记簿册、登记依据和信息平台的统一，条例里就应该具体规定，实行统一的不动产登记要件和程序，明确不动产登记的申请人提供哪些材料可以完成相应登记。在登记程序上，实现申请、受理、审核、记载于登记簿以及发放权属证书或登记证明的各个环节的统一；实现土地登记簿、房屋登记簿、农村土地承包经营权证登记簿、林权登记档案、海域使用登记册等各个不动产登记簿以及相应的权属证书、登记证明之间的协调和统一；统一规定有权申请查询和复制不动产登记资料的主体以及相应程序。

据国土资源部网站消息，11月21日，国土资源部召开部长办公会，研究不动产统一登记工作，强调下一步，要着手建立国家不动产统一登记协调机构和工作机构，梳理评估不动产登记有关法律法规政策，研究起草《不动产统一登记条例》、《不动产登记办法》等。