山东火炬生死劫：用大厦作抵押换贷款 与时间赛跑

监管失控？

对于质疑较多的8.3亿元的销售回款去向问题，火炬置业上述高层人士向中国房地产报记者解释称，在项目建设初期，火炬置业的自有资金非常少，拿地占用了集团其他公司较大资金，在火炬东第项目实现销售回款后，首先要将这部分资金还回所借公司。

2005年9月，济南市出台了《济南市商品房预售款监管实施细则》，引入了担保机制。细则规定，商品房预售款监管采取房地产开发企业委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式，房地产开发企业在商业银行开设商品房预售款专用账户，开发企业、担保公司、开户银行三方共同签订“商品房预售款监管协议书”，并报市建委备案，由建委监督实施。

该模式被成为“济南模式”，2008年时曾受到国家部委高度好评，并建议将其作为模范在全国范围内推广。

然而，济南房地产市场在近年发生的多起因为预售金监管缺失而导致的开发商跑路、项目烂尾等情况屡见不鲜，济南模式已经开始暴露问题。已经意识到问题的相关部门也开始采取措施，2012年，为降低市场风险和抑制房价上涨，山东省要求，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，和预售报价过高的商品住房项目，一律不得核发预售许可证书。当地媒体报道，从2012年9月1日开始，济南市已经实行预售资金监管制度。

火炬东第项目从2009年到2013年上半年陆续都有销售回款，历经济南市预售金监管制度各个不同阶段，但是据中国房地产报记者了解，火炬东第项目并没有担保公司和银行进行资金监督。

在火炬东第的借贷关系中，先后为其提供贷款的山东信托和新华信托也同样具有监管义务，但是事实显示，这样的监管并不严格。

融资尴尬

11月11日，新华信托方面回应媒体称，火炬置业违约事实清楚，本案即将进入实体审理阶段，公司有信心取得胜诉判决并进入资产处置阶段。

2011年9月，周期为14个月的“山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托”发售。上述《可行性报告》中显示，当时火炬置业已经处于资不抵债的状态——总资产8.76亿元，总负债9.75亿元。但新华信托在报告中对火炬置业的评价是”资产状况良好，负债率处于行业平均水平”。

在项目还款的约定上，火炬置业采取的是分期偿还，信托贷款发放满六个月时，偿还信托贷款本金的15%；满十二个月时，偿还信托贷款本金的15%；贷款期限届满时，偿还本金剩余的70%。据上述火炬东第高层人士透露，火炬东第先后两次向新华信托还款，分别是约1亿元和几千万元。

然而新华信托在对火炬置业的起诉中称，火炬置业在第二次还款日期届满时，未能按约定支付贷款本金及信托预计收益、信托费用等，且经多次催促仍未偿还，已经构成严重违约。同时，火炬置业未按照协议约定将项目销售收入全部划入监管预储帐户。在2012年12月16日前未向信托贷款监管账户存入不低于1.5亿元现金，构成严重违约。

“如果是采取银行贷款的话，监管更严，不太可能存在资金挪用的状况，但信托的监管相对就宽松得多。”济南景昶地产经纪有限公司营销总监曲寿清对记者分析称。

一个五证齐全的项目，为什么没有寻求更为廉价的银行贷款，却采用预期收益率达13%的高成本信托融资？

“火炬置业属于暂定开发资质，并不符合银行贷款要求。”山东省建设银行一位内部人士向中国房地产报记者透露，在近几年宏观调控政策的指导下，国有银行对房地产项目变得越发谨慎。

不过，对于火炬集团这个省50强企业，建设银行依然很够“意思”。在其牵线周旋之下，火炬置业曾在2010年向山东信托借款1亿元左右，并在2011年和2012年还清了这笔贷款。记者通过国土局信息调查了解到，除新华信托以外，火炬东第项目的土地使用权并没有进行银行等其他任何抵押。

“山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托”采取了多层增信方式，一是火炬东第项目一期、二期、三期的建设用地使用权和在建工程全部抵押，评估价不低于6.2亿元；二是火炬集团、陈岭将其合计持有的火炬置业100%的股权进行质押，并提供连带责任保证担保。

这样一来，火炬东第再难通过火炬置业进行融资，陈岭只能动用手中最优质的资产——北京火炬大厦进行融资。

据了解，2003年收购的北京火炬大厦是火炬集团所有资产中每年收益最稳定的优质项目，但是问题在于，在此之前集团已经将火炬大厦的股权作为抵押进行了4.5亿元的银行贷款，若想继续贷款，需要先解除之前的借贷关系。

上述火炬东第高层对中国房地产报记者透露，火炬集团目前已经拿到了约9亿元的银行贷款协议，但具体放款时间还不能确定。