城镇住宅周期或迎大拐点

具体到核心城市和三四线城市，两者分化可能延续。由于新增城镇人口和适龄结婚人数见顶，三四线城市房地产市场的发展很可能已见顶;核心城市由于平均结婚年龄显著推迟、资源集中吸引大量外来人口，住宅景气可能将维持一段时间。

从日韩经验看，我国住宅投资占GDP比重继续提升空间比较有限。战后日本经济经历高速增长，期间住宅投资占GDP比重持续爬升，最高点出现在1970年初，水平大约在8%至9%，随后这一比重开始持续下降;韩国住宅投资占GDP比重的高点出现在1990年左右，水平大约也在8-9%，随后同样出现趋势性回落。

自1997年以来，我国住宅投资占GDP比重持续上升，到2013年已达8%。在日韩数据中实际上包括一部分房地产企业销售利润，而我国的口径仅包括房地产企业开发成本。假设给予10%的利润率，那么2013年我国住宅投资占GDP比重已达9%，与日韩住宅投资占比的高点已经持平。

日韩经验对我国具有参考意义，住宅投资占GDP比重趋势向上的概率和空间均非常有限，预期城镇住宅投资扩张所代表的房地产行业繁荣周期正在结束。