城镇住宅周期或迎大拐点

原标题：城镇住宅周期或迎大拐点

近期市场对房地产的担忧显著上升，主要包括房地产投资增速下滑拖累经济增长和房价下跌将抬升金融风险。基于对城镇化速度、人口年龄结构的分析，我国住宅周期面临长期增长拐点，在过去十多年的时间里所经历的房地产行业繁荣期正在结束，房地产周期驱动的经济上升动力正在趋弱。

焦点集中于城镇住房周期，主要原因有两点：一是从每年农村住宅竣工面积看，从上世纪90年代开始，变化不大，20年复合增速不到2%;二是与城镇住宅投资相比，农村住宅投资占GDP比重逐渐下降，对GDP拉动力度不及城镇住宅投资的10%。

城镇住宅需求主要受城镇化速度和人口年龄结构影响，就全国而言，这两类因素所推动的需求已见顶的概率较大。

一方面，常住人口城镇化速度见顶回落的概率较大。从政策看，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出的发展目标是常住人口城镇化率达60%左右。根据规划所提出的发展目标推算，2014-2020年常住人口城镇化率每年平均提高0.9%，低于过去五年平均1.3%的提升速度。常住人口城镇化代表的是对住房的需求。