城镇住宅周期或迎大拐点

就经济规律而言，产业结构变迁带动人口就业结构改变，从而推动城镇化。过去5年，我国第一产业比重在10%徘徊不前，扭转了改革开放以来平均每年下降0.6个百分点的趋势。非农产业带动非农就业、非农就业推动城镇化的边际效用在下降。这种情况与东亚国家发展模式类似，日韩在二战后都经历快速城镇化和工业化，我国则发生在改革开放后。目前，我国非农产业比重与韩国上世纪90年代相持平，而彼时韩国城镇化速度正处于峰值。

从乡村人口年龄结构看，基本能得出乡村向城镇转移人口的绝对数量开始趋势性下降的结论。利用第五次和第六次人口普查数据，通过测算2000-2010年乡村向城镇转移人口的分年龄数据，会发现20-24岁年龄阶段转移率最高，超过35%，其次为25-29岁、15-19岁两个年龄阶段。如果以第六次人口普查数据为基础，在不考虑向城镇转移情况下，会发现在2010年以后，乡村15-29岁和20-24岁年龄人口数量均呈现下降趋势，尤其是20-24岁更为明显。

另一方面，人口年龄结构暗示城镇居民婚房需求已处于顶部。人口结构对住房需求的影响，主要体现为适婚年龄人口对住宅的需求。我国目前的人口结构与日本1990年左右相似，考察我国20-24岁年龄人口，就全国而言适婚年龄人口高峰正在过去。从日本的经验看，日本住宅新开工高峰分别在1970年前后、1990年前后，分别对应着20-24岁年龄人口的高峰。