房企每赚2.15元 政府要拿走1.15元

杂费到底有多少?

某房地产项目临近城市河道，我们曾为该项目的开发商做过滨水住宅产品线研究与咨询。开发商拿地后，对500多米的河岸进行了公园化整治(当然也是为了提高产品溢价)。整治过程中，政府有关部门找上门来，开发商不得不缴纳河道维护费和水土流失费。

绿化环境还要交水土流失费?或许不理解一线开发的人很难理解。还有更匪夷所思的。有开发商在项目用地“红线”内开挖楼座基坑，挖出了文物，于是上报。停工是必然的了。文物部门勘察现场后，派驻了考古人员。小铲子、小刷子，一天天地仔细挖掘着。每耽误一天工期，算上资金成本和给施工单位的怠工费，成本增加20多万元。可把开发商急坏了，不得不找关系做工作。答复是，“可以快点，但要交加班费、文物保护费”。最终开发商还是不得不交。“今后再也不干这种傻事、实在事了。”开发商抱怨说。

还有很多杂费，可能很多非地产或非地产一线人员甚至没有听说过，比如白蚁防治费、新墙体材料发展基金、散装水泥专项基金、面积测绘费、渣土外运费、燃气管网分摊费、自来水新建管网费、防雷减灾费，防震检验费，等等。

房地产项目开发过程中到底有多少杂费?去年，恒大集团曾经对公司有投资项目的全国130多个城市的审批状况进行过统计。结果发现，从买地到竣工交楼，再到给业主办理房产证，虽然每个城市情况不一，但也少则盖50多个章，多则盖110多个章。当然了，几乎盖每个章，都要收费。据恒大统计，收费最少的城市也有37种杂费，最多的有157种。

有开发商戏言，只要不嫌麻烦想收费，几乎每个政府部门都能找到理由从房地产项目上“揩油”，甚至计生部门也能以检查农民工的名义收费，而且大都有“红头文件”。没有文件的怎么办?也有办法，最有效的办法有两个，一是堵工地，二是在办公室纠缠不休。

与法定税费一样，各类杂费最终也当然要转嫁到房价中。各类规费、杂费到底占房价的多少?据恒大统计，按平均值计算，收取的各类规费大约占房价的11%。在为房企做战略及产品线研究与咨询时，我们经常做成本利润和价值成本优化分析，因此能掌握一些房企及其项目的税费水平。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，约占房价的13%~15%;各类规费、杂费，约占房价的8%~12%——税费全部加起来，约占房价的20%~25%，有些三四线城市甚至高于25%。

其实转嫁到房价中的还有些隐性成本。因为各类税费的征缴弹性较大，致使开发商不得不投入大量人力、精力。几乎所有开发商都设有前期开发或报批报建部门，专事公关和办手续。其间所投入的人力成本和时间成本，最终还是要转嫁到房价中。

如果把纳税额理解为企业的“社会责任”的话，问题是，房企还要承担着那些靠收费、罚款得以存在的单位的“运行责任”，还要房企流着道德血液的“道德责任”。

清理名目繁多的税种和各类规费、杂费，确实已到了刻不容缓的地步了。在房企平均净利率只有12%左右的“中利时代”下，这也是最有可能降房价的空间，而且也应是今后征收房地产税的前提和基础。