济南写字楼“危时代” 透视商业地产之殇

原标题：济南写字楼“危时代” 透视商业地产之殇

日前，在济南市上半年经济形势分析会上,济南市委副书记、市长杨鲁豫指出：在“一城三区”以及连片开发建设中,重房地产、轻产业培育的倾向非常明显,已经造成写字楼过剩,长此以往必将导致城区发展后劲不足。

与之相呼应的，则是省科学院战略研究所吕兆毅教授于前段时间抛出的“济南规划写字楼20年才能消化”的论点。他认为，济南在售、在建以及规划中的写字楼面积达400万到500万平方米,按照今年前五个月总成交8.78万平方米、月均销售1.6万平米的去化速度来看，济南已规划的写字楼体量大概需要20年才能消化完。

此外，在土地市场上，住宅用地捆绑商服用地出让的现象则会在未来继续较大体量地新增写字楼的供应，这将加剧写字楼的“过剩”。济南写字楼的“危时代”已经来临！

供需失衡：写字楼供应井喷 成交却不温不火

2007年开始，“国务院原则上批准保险公司进行房地产投资”，于是各保险公司纷纷通过了购买自用写字楼等方式曲线“潜水”房地产，写字楼当年即迎来近年供应的高峰。2010年，保监会正式放开允许保险资金投资不动产的，投资商业地产的大门面向4500亿保险资金打开，商业地产迎来发展的新契机。

而2010年4月国家开始推出的限购政策，将大量社会闲置资金挡在了住宅地产的大门外。对于这部分资金来说，投资商业地产成为投资住宅之外的首选。

两厢资金利好，使得许多企业纷纷加码商业地产，商业地产迎来加速发展的时期，写字楼亦不例外。

来自世联怡高的监测数据显示，2010年，济南市写字楼总供应量达到39.21万平方米，2011年受整个房地产市场不景气影响，济南写字楼总供应量为21.01万平米。到了2012年，随着楼市的逐渐回暖，济南写字楼供应量再度攀升，达到39.84万平方米，成为2009年以来供应的最高值。新增供应量为35.99 万平米，更是达到了2008年以来的最高值。在成交方面，2012 年写字楼成交量为25.67万平米，略高于近八年的平均值（24.30 万平米）。

2013年1-5月，济南写字楼市场月均供应量一直维持在15.56万平方米的水平，而到了6月，新开盘的龙奥天街使新增供应量一下跃升至9.38万平方米，同时将总供应量拉升到了23.03万平方米，达到2013年以来总供应量的最高位，也是2012以来的第二高位。而在成交方面，2013年上半年总体表现只能用差强人意来形容。济南某机构数据显示，2013年1-5月，济南写字楼成交为8.78万平米，月均成交1.756万平方米，远低于前八年月均成交2.02万平方米的平均值。

而按照土地开发周期，2012年拿地的不少企业在今年普遍会有实体动作，一批纯新写字楼又将入市。相关人士估计，在2013年，除了有龙奥天街、绿地中央广场(资料 图库)、凤凰大厦(资料 相册)、西元大厦、帝华国际广场(资料 图库)、华创·观礼中心、金宇大厦等8个新项目入市之外，还会有世茂国际广场(资料 图库)、华强广场、鲁商国奥城(资料 图库)等10个在售项目加推产品。而今年上半年，纯新写字楼项目仅有龙奥天街实现了开盘，在售写字楼加推也较少，由此可以推测，接下来的5个月或会出现多个写字楼项目集中开盘或加推的热潮。