济南写字楼“危时代” 透视商业地产之殇

济南写字楼发展之困

1. 新老写字楼青黄不接

济南商圈的发展过程

据业内人士分析，从最初的商住写字楼到规模化的综合型写字楼，再到城市综合体，最后是地标型的摩天大楼，中国的写字楼经历了这四个阶段。而济南市场上的写字楼虽然也已有绿地中心这样的4.0版的写字楼，但多数写字楼仍处在二三阶段。

在区域上，发展历史较长、商业氛围浓厚的写字楼多处在纬二路板块、泺源大街板块及经十路板块。后来随着经济的发展，大量中小企业的兴起，传统写字楼无法满足日益增长的办公需求，山大路板块、二环东路板块应运而生。在城市东拓以及奥运会、全运会的带动下，高新区板块和奥体文博板块崛起并势头强劲。随着西客站的兴建和十艺节在济南的举办，西客站板块又将成为济南写字楼供应的下一个主力。

在济南写字楼如火如荼发展地背后，却是新老写字楼的青黄不接。传统板块上的写字楼要么停留在1.0或2.0版本，无法对企业形成有力的吸引。要么已经升级到3.0版，却由于交通、停车等问题成为其与一些优势企业擦肩而过的致命缺憾。而在新兴的商业板块，虽然写字楼已经集群，但毕竟兴起时间不够，商业氛围不是那么浓厚，在相关配套上也有待完善。

2.盲目发展导致部分写字楼难成气候

近几年，由于住宅的长期限购以及投资商业地产资金的增多，在包括写字楼在内的商业地产的投资上出现了一些盲目开发的项目，这些项目最终因此付出了沉重的代价，圣凯摩登城就是一个典型的案例。

决定商业地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。按理说，具备了良好的地理位置这一要素，地产投资即使不是完全成功，也是成功了一半。而圣凯摩登城坐拥泺源大街繁华地段，却仍上演了商户入驻不到一年便纷纷撤柜的场面。有专业人士分析，定位不准是导致圣凯摩登城运营失败的诱因之一。“时尚主题式购物中心”这一定位运营失利之后，圣凯摩登城再整旗鼓，商城二楼以上转为写字楼。然而编辑探访时发现，除了二三楼的一些教育机构，该层大楼是仍有不少房间空着。另据专业人士分析，圣凯摩登城商铺带租约销售，短期来看，貌似对商家比较有利，但从长远来看，如果投资商在后期没有较高的物管水平和操盘能力的话，会有一定的压力和风险。

除了圣凯摩登城，海蔚广场、缤纷五洲也是运营陷入窘境的案例，而追究原因，多数还是由于初期项目及招商等定位有问题，前期不做好调查研究就盲目开发更是失败的直接根源。