北上进京之后——恒大开始保守发展之路

原标题：进京之后——恒大的保守发展之路

恒大在北京的亮相并不惊艳：7月3日下午，恒大也参加了饱受关注的夏家胡同地块竞拍，却没让它成为“进京第一地”，而是花35.6亿在昌平沙河拿下了一宗“限房价、竞地价”的宅地。“恒大进京”的新闻被“夏季胡同新地[最新消息价格户型点评]王”的消息盖过，这正如恒大内部人士希望的低调态度：“我们只是拿了一块合适的地，什么代表性都没有。”

恒大地产的知名度远不如他们的足球，他们的一贯发展策略也避开了最受关注的一线城市。尽管新闻中充斥着“恒大转战一线”、“恒大转型”等字眼，但这些都被恒大工作人员一一否定，她承认恒大进京为多年愿望，但并不意味着从此恒大开始开拓一线市场。

从恒大公布的上半月各月销售数据可以看出，恒大销售额从年初到现在始终保有小幅同比上涨，截止6月30日，恒大合约销售总金额约为人民币446.1亿元——已经完成2013年千亿目标的近半。这具有恒大典型性的发展轨迹，保守是恒大发展的关键词。

进京计划从上市开始

据公开资料显示，恒大已经进入全国除台湾省之外的所有省市自治区的130多个城市，成为房企中布局城市最多、规模最大的企业。但在7月3日之前，恒大布局拼图中缺失了最重要的一块区域：北京。

从2009年恒大地产刚刚上市伊始，许家印就没有掩饰恒大想要进京的愿望。在恒大上市的新闻发布会上许家印表示：公司会在“合适的时候”进军北京房地产市场。

这样“合适的时候”一直到四年后才到来。2010年时，恒大曾参加北京中服地块投标竞争，并且为了增加竞标成功率，许家印表示恒大进军北京已经做了准备：“请国际知名的设计公司设计了方案。”被称作“CBD最后一块宝地”的中服地块成为当时准备做持有型物业的恒大的理想之地，但恒大最终铩羽而归。

在当年恒大中期业绩会上，许家印明显表示出对于这块地的兴趣，但从当时看来，中服地块可建设商业地产的吸引力大于“进京”的象征意义。许家印当时表示，恒大还没有在北京开发住宅地产的意愿。

今年7月，恒大进京第一块地正是宅地。据公开资料显示，恒大所得沙河地块位于昌平区沙河镇高教园二期地块，性质为R2类居住用地项目，是一块“限房价、竞地价”地块，规划建筑面积51.1万平米，要求配建26万平米的“公共租赁住房”，回购价格11000元/平米;剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”，房屋销售限价为14000元/平米。从盘面来看，恒大无需承担任何销售压力。

业内普遍认为，恒大进京选择这一块“限房价、竞地价”的地块目的是为了“练兵”，品牌效应远大于项目收益，为恒大继续留在北京发展建立稳固“前哨”。而在进驻北京之前，恒大于2012年年底已经成立北京分公司，建成专门项目组，并在北京一二手土地市场都密切关注“适合的土地”，终于在7月13日达成夙愿。当天另一宗热门地块——夏家胡同的争夺上，现场媒体也形容恒大为“激战”62轮，最后惜败于懋源。一天参与两宗土地竞拍，恒大进京之心当然不似其工作人员所形容那般随意轻松。北京这块空白终于填上——它不是最大的一块，但从品牌或战略上来看，它却是最重的一块。

曾遭做空资金趋保守稳健

恒大进京如此受人关注因为其一贯战略是布局二三线甚至四线城市，北上广是恒大鲜少涉足的区域，进京确是恒大难有的突破之举。在资金方面，恒大遭遇去年的做空之后采取了更为保守稳健的资金战略。

2012年6月21日，恒大遭遇一场“做空”狙击。做空机构香橼投资(Citron)在其网站发布了一份针对恒大地产的研究报告，长达57页的报告直截了当指控恒大管理层至少涉嫌6项会计诈骗，恒大已面临无可偿还的债务;当天下午恒大发紧急澄清公告，第二天，恒大获得包括花旗银行、德意志银行、美银美林、摩根大通在内的九大行的“力挺”。许家印自掏腰包2.5亿港币增持恒大股份，以增强投资者信心。

恒大被“做空”事件最后以1.7亿港元平仓(疑为香橼所为)结束，此后此事件也频频被恒大当做“资金健康”的正面案例进行宣传。有了“做空”在前，恒大资金运作更加谨慎。在7月发布的业绩公告中，恒大透露截至6月30日公司拥有现金总额约人民币405.6亿元。

今年年初，在港上市的恒大向市场配售10亿股，每股配售价4.35港元，共计筹资43.5亿港元，因此成为今年首个在港配股的内地房企。同期的在港上市房企多采用发债等方式进行融资，恒大内部人士通过配股融资是为了降低公司的负债比率：2012年下半年，恒大的净负债率为69.1%，在整个市场中处于较为健康水平。

另外，据消息称，恒大目前拥有海外资金的强力支持：继3月份的一笔2亿美元三年期境外贷款后，最近几周可能筹办一笔1亿美元两年期境外融资，苏格兰皇家银行负责安排该笔融资的最新协调工作。

恒大虽未正式回应此消息，但业内对于下半年恒大是否会有激进的拿地、扩张动作保持期待。