开发商惜售提价屡变卦 买房人频频应战

　[事件分析]

　若房主强行解除交易对购房者不公平

出现这样的事情，是不是就意味着宁先生无处说理？北京市隆安律师事务所李振军律师认为，由于房屋价格有所上涨，已超出售房者出卖房屋时的心理预期，因此非诚信售房者通常情况下会选择直接或者间接毁约。

“限购政策主要是为应对因投机交易（所谓炒房行为）而导致房屋价格非理性上涨的情况。宁先生与孙先生的买卖交易行为发生在限购政策之前并且之后经双方协商，房主同意宁先生在交纳满五年社保，即具备购房资格后再办理过户手续，在房屋已经交付并已支付购房款的情形下，如果房主强行解除本次交易行为，这对宁先生来说不甚公平。”李振军律师说道，“因此，即使在宁先生差半年时间才够具备购房资格的情况下，本次交易行为也应当受到法律保护，孙先生的打算与想法不应当得到法院的支持。”

同时，李振军律师也指出，在国家明令出台房屋限购政策后，若不符合条件的购房者与售房者还要进行房屋买卖交易或者规避相应限购政策而变相交易，那么该交易行为不会得到法院的认同与支持。

[律师建议]

与房主协商切勿“明知故犯”

宁先生在支付房款后，曾与孙先生签订“君子协议”，“君子协议”究竟有无法律效益？若孙先生执意收回房产，宁先生可否以此来维护自己的权益？李振军律师表示，单就协议本身而言，民事合同包括书面合同与口头合同两种，合法的“君子协定“受到法律保护，协议内容对双方均有约束力。只不过口头合同的缺点是合同内容不易被证实，导致举证困难。

对于二手房交易个税的问题，李振军认为房屋交易过户所产生的税费应当依据税法的相关规定由缴纳义务方交纳。售房者与购房者也可以通过约定税费转嫁的方式由向对方来承担。如果交易过程中遇有国家税收政策调整的情况，因国家政策调整行为超出了双方的预期，调整后的税费应当由纳税义务方交纳。“政策调整后的20%的个人所得税应当由纳税义务方即出售方依法交纳，但是为了妥善解决问题，建议过户时宁先生与孙先生协商合理分担为妥。”李振军律师说道。

为避免类似情况的发生，李振军律师建议购房者与售房者遵照国家法律与政策进行房屋买卖交易，遵守诚实信用原则，平等保护各方的交易利益。切勿明知政策或者法律禁止，而依然进行交易或者为达到规避政策或者法律的目的而变相交易。