开发商惜售提价屡变卦 买房人频频应战

[事件分析]

购房者可主张购买权益开发商应承担违约责任

面对这样的情况，吴先生该怎么办？对此，北京市隆安律师事务所李振军律师表示，既然吴先生已向开发商支付首付款，那么就应认定其与开发商之间有认购、订购或者预订协议，吴先生应当持有上述文件资料向开发商主张购买权益。“吴先生先可与开发商积极沟通、协商解决问题，如果双方意见分歧比较大，那么吴先生可选择通过诉讼的方式维护自己的权益。”李振军律师分析道。

对于开发商方面的行为而言，李振军律师认为，开发商在收受房屋首付款后，因房屋价格上涨而拒绝向吴先生出售房屋的行为显然违背诚实信用原则，应当就此承担违约责任。如果认购、订购或者预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要条款的，该认购、订购或者预订协议视为商品房买卖合同，吴先生可以依据上述文件向开发商主张商品房买卖合同权利，要求开发商向其交付房屋、授受房屋尾款，并可要求其承担违约责任。

　[律师建议]

　合同中应做约定索要收款凭证

可以说，在该类事件中，“最糟糕”的情况要属开发商不仅反悔买房，还拒绝返还首付款。对此，李振军律师表示，如果购房者遇到拒绝出售房屋并拒绝退还首付款的开发商，购房者可以通过诉讼方式要求开发商返还房屋首付款，并要求开发商承担相应法律责任。

此外，李振军律师表示，购房者在选购商品房并同意支付定金、预付款或者首付款后，购房者应当与开发商签订定金协议、认购、订购或者预订协议，并且应在上述协议中就商品房买卖合同的主要条款作出相应简单、明了的简易约定，另外还应当要求开发商向其出具收款凭证。“除商品房买卖合同之外，上述文件内容对于商品房买卖交易行为也至关重要，应当引起购房者的足够重视。”李振军律师提醒道。

　[事件二]

　未过户但已签订“君子协议” 房主近期欲收回房产转卖他人

老家在山东的宁先生回忆起购买二手房的经历，便自觉有说不出的“苦衷”。2010年底，在中关村上班的宁先生为便利起居，购买孙先生位于海淀区的一处总面积为78平方米的二手房产，并以39000元/平方米的价格支付孙先生房款约304万元。后因限购政策开始实施，孙先生无法成功过户。由于宁先生急于“安顿”，孙先生又急需用钱改善型置业，因此二人决定私下签订“君子协议”，宁先生可先拥有该房产的使用权，等交满5年社保后再如期办理房产证。

“因为学区房较为抢手，这两年小区二手房的价格逐步回暖，目前房屋均价可达到45000元/平方米左右，高一点的房屋价格在5万-6万/平方米之间，所以最近房东有意收回房产再转卖他人。”宁先生摇头道，“虽说当初没有办理房产证，但是房款照交，并且我早已把这当成自己的家，按照自己的喜好重新装修并置办家具，如果现在搬走多有不舍且要浪费很多时间再选房。”