刘东：地价过高需警惕 建立房产分级制度

土地市场不合理

我认为现在是一个非常不正常的现象，明显从拍卖的结果来看，无论是限价的还是不限价的，都不合理。不合理是说，因为我们的统计可能跟别的机构统计不一样，首先要确保我们的统计尽可能的相对准确，绝对准确是绝对没有可能的，只是我们表示相对准确，比如说在我们的统计里边，会在新增的商品房里面统计了那些商改住，但是一般来讲，建委的统计是不包含商改住的。还有我们也统计过，说如果按照其他机构去统计豪宅，以4万做一个门槛去比较我们千万级来讲，基本上有70%以上的房子都是豪宅，就是说它达不到千万级，在大家认为4万是豪宅的，特别是今年，4万已经是四环内不能说让北京人号称都住上了豪宅。今年上半年到现在为止，我们一直想试图说分级制，如何划定豪宅。

不知道大家意识没意识到，六环现在也有一些房子是按豪宅交契税的，原因在于，因为咱们两年没调地区指导价而导致的，从这个方面来讲，也就导致我们现在在反思这个豪宅到底怎么样。但是为什么我说今年开始往后几次拍地，在我看来它是一个无法用理智的数据来统计的，第一次孙河的房价，那个价格就已经是北京一千万以上所有房子的平均房价之上，就是北京一千万以上的房子平均房价只有4万7到4万8，你拍出来实际的代价是超过5万的，这样来讲，就是说一块地的土地价格，已经不是面粉跟面包的关系，是面包跟钻戒的关系，用钻戒的价钱去买面粉难道你要做面包吗?

我觉得这个事态已经相对严重，但我没想到限价房都会出现限价和最后的竞拍价房，限价的房价跟竞拍的低价误差接近于零，这样的情况下，我不知道未来那房子，如果用常规的思维究竟如何来获利，这里边其实我们也有一个反思，就是媒体、公众我们在宣传这些东西的时候是否也会有过热的嫌疑，为什么我刚才说冷的不冷，说热的不热，就是这个道理。举个例子来说，除了我们刚才提到的，比如说孙河也好，还有7万多融创的北京三环边上的这种项目，忽略不计，现在来讲，五环、六环拍出来的房子，那个地价已经高过了周围的房价，这里边多有着之前的这些开发商所持有的项目上市做促销的嫌疑。

因为我现在就觉得，北京现在有过多的土地似乎是为了控制房价，它把每一块土地切割的非常小，只有100亩左右，就是6万到7万平米左右，就是说他很容易被某些大企业或者是联合竞投的这些买家们当成一次推广打广告，就几十亿或者说可能就几个亿到十几个亿就可以做一次对于我持有土地周围地区的一个促销宣传。这样的情况下就导致，从我的角度来讲，以前我们都是也跟着别人的习惯说看到今天拍出来的地价，周围的房价应该等于多少，我们现在重新统计，在我们现在的统计里边，我们就统计过去五年里周围的土地，所有的成交和所有的供应量相除，它的平均土地成本和未来的售价关系，在我们自发的去做市场定位和产品定位的时候我们已经开始做这个，最终得出一个相对可能比原来那种更直接的结论，今天拍的这个明天我就把我的房价全涨了，老百姓都知道我们家边上的那块地要拍了，我的房价明天根据那个地价可能报价马上就有调整，这个调整是非常明显的，因为拍价非常明显。从我们的角度来讲，可能这里边存在着包括土地出让制度、开发商、以及宣传上的自律的问题，是否真的市场热到如此程度?

实际9月、10月的统计数据，如果在细分的情况下，可能还不如上一年，就是2012年，为什么大家都好像感觉就是北京的房价或者一线城市的房价都热成这种程度，去年北京9、10月份就比11、12月差，都是金九银十，如果今年的9、10月份比去年的9、10月份差，实际统计来看是这样的。我也承认，这个统计肯定是有一些偏差的，因为今年供应的外延比去年延伸了，但是它毕竟是所有的统计，大家都是这个口径，是认为北京的房价整体都涨了，但是事实上当你细分完了以后，你会发现去年跟今年四环到五环有供应量吗?本身也没有。在这样的情况下，我仍然觉得，从我的角度讲，我认为近期，特别是在北京、上海这样的城市的，一些非正常逻辑的计算方法能够计算出来的这种土地价格，不应该让大家用一种思维说他只涨不跌，甚至我认为，其实按照过去我从业20年的这些经历来看，所有拍地王的开发商，就是当那个地王是一个大家不可理解的价格的时候，相关企业在他拿地后两年，24个月之内都会有某种问题发生，比如说买来房子，在大家看来可能连成本价都到不了，甚至于滞销。我们统计过，目前北京超过10万的项目基本上都是现房，为什么?因为他在期房阶段就没卖多少。