刘东：地价过高需警惕 建立房产分级制度

原标题：刘东：地价过高需警惕建立房产分级制度

高端项目价格下降

应该说从今年年初开始，我们就在社会上呼吁，就是讨论一线房价的时候，我们普通住宅跟高端商品房分开，或者说普通商品房和非普通商品房分开，分开能够让我们更加客观的去看到普通商品房的涨幅是否因为某些高端项目的上市影响到了整个比如北京市大家所看到的各类别的机构去说的那个数据。从我们目前的结果来看，今年的上半年，明显普通住宅，我们把它分成一千万以上和一千万以下划分来看，看完以后我们发现，明显的就是说一千万以下的房子整体均价与去年同期相比是上升的。另外，高端项目实际上反而是下降的，就是说它实际上看到的北京的整体均价里边，能够影响均价的力量非常有限，但是今年下半年很明显，特别是金九银十，我们现在已经统计出来的45天，和十一后的这15天来看，十一过后我们现在看到的，明显的差距就是，跟上个月的最后15天相比，豪宅一千万以上的房子涨幅是超过15%的，但相反，一千万以下的房子跌幅也是接近15%的，最终其实这个房子，如果按照我们现在看到的基本统计数据来看，9月份还是上涨的，但是上涨其实根本因素还是在于，因为高端项目本身从3月份开始一些约束性的条款以及我们所看到的近期拍出来的这些地王对高端项目的开价，有非常明显的一个支撑作用。但是实际成交量，虽然价上去了，成交量是下跌的，而且下跌的非常明显。

建立房地产三个级别划分

其实从我们的角度，我们也在积极的去做一些市场数据的分析，跟相关的管理部门进行沟通。从目前前三个季度我们的研究成果来看，大致上我们看这几个状态。第一，我们看到今年7月份在中央经济工作会议上，国家领导人对于实际上有效需求的尊重，以及改善需求的尊重，我们有理由猜测，在未来三中全会之后他所运行的政策里边不会再像以往一样，说一二三线城市一刀切，甚至于从我们分析北京房价的角度，我们认为市场应该从统计的角度进行三级的划分，通过这三级的划分以后，可能从政策上我们让他们有一个合理的管理。举个例子来说，在我们的三级里面的建议是说，保障房是一级，普通商品房是一级，非普通商品房就是我们传统说的豪宅算一级。保障房保的就是增长，普通商品房保的就是平衡，就是房价不能够过快的上涨。但是针对高端房我们这次进行了很深入的探讨，我们觉得如果政府对于这些高收入的人群所需求的房子你限制他购买，那么实际上是一个两败，为什么?因为从政府的角度，这些房子不能够如期的上市，对于土地出让以及税收都是有根本性的影响的，另外一方面来讲，针对普通老百姓而言，你对于有钱人能够买到更便宜的房子的保障，实际我认为政府难免立场有问题的这样一种嫌疑会被大家质疑。所以从这个角度来讲我们觉得，反而是高端房和非普通商品房，我们未来建议政府的是保增长、保成交，这样实际也是保税收、保交易量，当然这里边会有一些转换机制，我们建议就是说，在制度上我们建议在囤量上是释放现有的供应量上能有一个有效的机制，让这些人能够把他手里边的更多的多余两套甚至三套的房子能够释放出来，这样能够保证我们市场上成交的交易量是供应量的一种平衡。

在这种平衡之下，我们觉得可能应该说可以令到我们目前一手房，就是说因为之前的政策影响到了实际上房地产的投资，在这样投资按照任总的说法就是，在逐年递减的情况下，当然供应量也会递减。但是实际上，像北京、上海这样的一线城市，之前有很多的存量房，它是因为税收过高，他想买但是也不见得舍得把手里已经拥有的这个房子出让出去。这些其实我们觉得，我们也跟政府在商谈，未来如果有机会去做新的调控政策的时候，怎么能够释放市场上现有的二手房，能够刺激二手房上市量增加。实际上来讲，我们已经看到，目前来讲，其实今年的前三季度可以明显的看到，第一个季度是以二手房为主，第二个季度是以一手房为主，第三个季度又变成了二手房成交量比较大，第三季度之所以成交量比较大的原因我认为还是在于那6万套已经变成了5万多，就是一手房的量不足了让二手房的成交量超越过来了，实际一手房的成交量并不低。因为没有足够的供应，而导致大家在选不着一手房的情况下又转向买二手房，又推动了二手房房价的上涨。

所以我们认为，大禹治水的方法是几千年给中国人最好的一个启示，就是堵堰塞湖终究是有崩坝的那一天的，说疏通是最重要的，疏通关键的原因在于就是你增加供应量，增加供应量我认为可能是更为有效的去平衡市场的供求关系，以更好的能控制房价的有效手段。