赵驹：中国房地产企业洗牌不会很快发生

以下为观点地产新媒体对瑞银证券有限责任公司董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生2013博鳌房地产论坛专访实录：

观点地产新媒体：国内融资环境非常严峻，您认为开发商如何解决资金问题?未来房地产金融改革的方向是什么?

赵驹：金融控制对房企会产生一定影响，但不能说控制了国内银行的信贷就能控制房企的融资安排。调控之下，房企还是各自有各自的出路，各自有各自的办法。

第一、房企自身的股本，这些年开发商都赚了很多前，房企之前的资金就可以支持其一段时间的发展。

第二、今年房企的房子都卖得不错，回款都很高。一些在香港的红筹房企，都表示今年回款不错，暂时没有融资的计划。

第三、通过国内的信托市场、担保公司、资产管理公司、典当公司等都可以解决房企短期融资的问题。

第四、相当部分房企都有境外融资的渠道，特别是红筹房企、境内的房地产企业以各种方式在香港市场发行了大量的美元债券。今年来就有万科、世茂、河南建业、雅居乐、奥园、合生创展等房企，都在五月前的窗口期进行了大量的融资。

观点地产新媒体：货币超发与流动性泛滥被认为是房价上涨的推手，中国金融与货币政策是否需要调整?

赵驹：要维持经济增长还是要有一点量化宽松政策。目前来看，我国每个月的新增贷款量还是很大的。虽然六月底的时候资金有过紧张的时候，但这并没有改变宏观政策的基本面。

银行对于房地产企业或者涉房企业的贷款已经非常大了，银行的内部风险控制也会关注到这一点。长远来看，银行信贷政策对房企来说不会有太大的变化。

观点地产新媒体：在这种情况下，是否担心港股IPO窗口收紧甚至关闭?

赵驹：这几年港股IPO始终不是很景气。从2009年起，北京金隅、龙湖等大块头企业在香港上市以后，现在每年都有几宗房企赴港上市的案例，但总的来说，上市的房企不是很多。

只要股票足够便宜，总有投资人愿意来买，房企赴港上市的前景仍然会有。

另外，现在房企在香港上市以后大量转向境外融资，在香港上市只是目的之一。目的之二是希望在香港利用债务资本进行融资。尽管通过债务资本进行融资速度缓慢，但前景还是非常不错的。

观点地产新媒体：接下来的融资趋势会有什么变化?

赵驹：目前看来，国家对纯房地产企业和涉房地产企业都没有任何的开放国内股本市场和债务市场的融资迹象，房企融资目的和融资的方向并不会有什么改变。一旦国外市场窗口期出现，国内房企还会积极准备到境外融资。

境内银行对融资额度仍然会控制得比较严，境内金融机构对于房贷或者开发贷款还是有内部的控制额度，并没有发现像2008年底、2009年初对房地产企业特别倾斜和特别支持的迹象。

此外，境外融资对于境内房企来讲依然很有吸引力，特别是用美元债务融资。未来两三年时间内，人民币仍是升值的趋势，美元融资还能够给房企带来汇率上的收益。

观点地产新媒体：房地产信托与基金都取得了长足发展，如何看信托和基金与房地产行业发展之间的相互作用?

赵驹：尽管其他国家也有房地产，但是像中国这样房地产对于GDP增长具有很大的推动作用的很少见到。然而，房地产这么大的推动力量和国内的城镇化和经济发展是同步的。这种大的规模建设一定要有融资的支持，因为这样才能转动，各方都能够获得利益。房地产商得到了利益，金融机构也得到了利益。

金融是逐利的，信托公司、担保公司、典当公司等都是在房地产市场进行逐利，而房地产本身短期利益相当稳定。要维持一定的GDP增长，房地产就必须在一定的量上运行，房地产金融业也会在一定量上运行。

而且，市场上的信托产品以及很多的短期融资产品的出现和发展，都与房地产行业的发展有直接或者间接的关系。

观点地产新媒体：很多人认为这次宏观调控可以使中国整个房地产行业的发展速度减缓，行业可能出现一次大的洗牌，您同意这种说法吗?

赵驹：房地产还是有一定的扩张范围，还没有到整个行业处于极度萧条或者极度压抑的情况。

发展速度放缓就会产生很多机会，房企原来的开发计划和想法，现在可能会有一些新的考虑。现在房企的资金状况并不像2008年下半年、2009年上半年那样紧张。房企融资渠道拓宽了，发展方向变了，洗牌不会很快发生。

但在未来十年，房地产肯定不会继续保持这么高的发展速度。“一年一千万套房，五年就五千万套房”的增长速度不会再维持，增长速度还与中国的家庭数量、现在的存量有关系。所以，房地产肯定会有一个见顶的时候。