张华纲：养老房产需要与金融企业加强黏合

原标题：张华纲：金融化将成养老地产市场重要补充

深耕房地产领域20余载，在深刻分析国内养老地产的优势和弊端后，中国天地控股有限公司（以下简称“天地控股”）总裁张华纲在借鉴国际一流退休社区运营经验的基础上，根据中国市场的特点，又打造出了大学校园般的退休生活服务型地产项目。

中国天地控股有限公司总裁张华纲

成立以来，天地控股将健康地产作为核心业务，坚持高度融合房地产与金融的市场定位。在张华纲的规划里，要将天地健康城打造成国内健康综合体的第一品牌，甚至可在业内建立一个健康退休社区的创新盈利模型。

中国房地产报：天地控股的定位是什么？

张华纲：定位养老产业，是天地控股的核心战略方向也是唯一方向。在战略定位、商业模型、资源整合以及市场研究等方面，我们均下了很大功夫。

在天地健康城推出后不久，国家层面就表明了态度：要把养老产业作为国家战略重点发展，各地方、各部委也将相继出台相关政策引领产业发展。这一政策利好，不仅对我们有利，也将促进整个养老地产行业的进步。

中国房地产报：2013年养老地产市场总体情况如何？存在哪些困惑与障碍？又该如何解决？

张华纲：2013年堪称养老产业发展元年，也是养老地产的新起点，未来一段时间内，养老地产将进入飞速发展阶段。但目前中国养老地产市场还存在起点低、企业商业模式落后及对客户心理和需求研究均不成熟等问题。

中央已在政策层面指明了方向，表明了态度，但并未出台实际落地细则，比如养老土地，各城市基本没有出让案例，市场本身也处于初级发展阶段，从土地市场的规范性看，养老土地采取全部划拨的性质也不现实。像住宅用地拍卖拼价出让，价格虚高，导致对客户压力过大，土地是一个亟须解决的难题。

此外，市场初级阶段标准规范的缺失也为养老地产创新模式的实施造成了困扰。比如以房养老，这在西方已经有了很成熟的做法，在中国尽管中央已出台了一个试行意见，但由于缺少相关金融政策的支持，无形中加大了养老地产行业金融创新产品的实现难度。

与此同时，在老龄化加速与国际接轨的当下，中国医疗卫生支出与世界水平相去甚远。与美国、欧盟、日本等拥有成熟HMO主导健康产业的国家相比，目前中国HMO则以体检机构等健康管理机构为主，且多为“轻资产，重服务”的外资，并未真正形成产业规模，这使得中国养老地产产业也难以实现深入发展。

要解决以上难题，一方面需要新一届政府从中央层面把推进养老地产产业政策的实施纳入政绩考核范畴，加大对产业的政策扶持力度；另一方面，开发商也可以积极尝试健康地产的概念，打造健康活力的养老社区，真正推动健康产业的发展。

中国房地产报：房地产和金融的高度黏合是否会成为未来养老地产发展的方向？

张华纲：以上对保险机构来说显得更为重要，因为保险机构更看重市场的长期稳定性，不追求高收益率，在此种情况下，就更加需要项目方做出好的产品以吸引老人和投资人投资，从而不断完善养老产品市场。

天地控股要搭建的就是这样一座桥梁，比如出租长期供老人使用的公寓，与保险公司共同拥有产权，此举既能较好地缓解资金压力，又能使项目更具长期稳定性，从而促进商业模式的不断创新。

天地控股目前已与保险公司开展了比较深入的合作，比如目前正在开展的上海天地健康城项目就采取了与太平洋保险公司合作的方式，该项目保险资金持有物业时间相对较长、投资回报也较稳定。相信金融化会成为未来养老地产的发展方向，未来政府若能辅以更多政策支持，对市场也将会是一个非常好的补充。

中国房地产报：未来养老地产市场还将出现哪些新的表现形式和商业模式？哪种模式将成为市场主流？

张华纲：由于目前养老地产市场存在投资主体和市场细分的区别，因此不同的市场定位下会呈现不同的养老地产形式。比如万科、绿城在住宅区内配套养老社区的做法就很值得其他房企尝试，但也不排除未来将会有更多的专业养老服务公司（类似酒店管理公司）经营养老服务业，未来的养老地产市场也必将朝着多样化、多元化形态发展，关键是把服务做到极致。

对于未来市场中哪种养老模式将成主流，我个人认为目前尚不能简单断定具体哪种养老地产模式的好坏，因为所有房企都在尝试，评价其是否成功的唯一标准是能否把客户照顾更好，以及能否具备一定的市场价值，进而实现从养老地产量的提升到质的提升的转变，不断衍生出新的商业模式，这将是未来产业发展的大趋势。

中国房地产报：2014年养老地产市场格局将会发生哪些变化？您有什么期待？

张华纲：2014年的中国养老地产市场将会很热闹，随着诸多政策细则的陆续出台，未来将会有更多的企业加入到这个队伍中，也将有更多的养老地产产品和项目不断面世。

但需要提醒广大投资者的是，不要对未来市场预期太高，因为未来一段时间内的养老地产不会达到近10年住宅市场的火爆程度，每一个参与者都需要踏实地做好服务，一味追求高利润在这个行业是行不通的。