济南购房:贷款利息装修税费应计入房屋原值

“国五条”细则刚一发布,就引发热议,二手房交易要交20%个税的规定更被网民誉为楼市调控十年来最犀利的政策。如果按照这个规定,房屋转让的获利将大幅减少,增加部分二手房交易成本,有专家指出,此举或将引发二手房市场进一步分化,并对新房市场产生一定影响。

齐鲁晚报3月4日讯(记者　桑海波)　“国五条”出台,二手房交易将按转让所得的20%计征个人所得税,不少细心的买房人认为,房屋转让所得不应该简单以卖出价减去买入价计算,还应该算上贷款利息、房屋交易税费、装修费用等“隐性成本”。

济南市民赵忠磊(化名)是房奴大军中的一员,2006年,他在济南阳光100小区购买了一套100平方米的新房,总房款40万元,其中,首付三成12万元,商业贷款28万元、期限15年。

“国五条”出台后,他想赶在政策落地前,把手上的这套房子卖掉。通过房屋中介询价,赵先生得知,这套房单价涨到了9000多元,估价90万元,房产增值让赵先生获利50万元。

但赵先生并没有沉浸在资产增值的喜悦中,如果卖掉这套房,他还需要按照转让所得的20%缴纳个人所得税,如果按照差价50万元计税,仅个人所得税就得10万元之多。他认为,对于如何计算转让所得还得细化,不能简单地以卖出价减去买入价,还得算上各种隐性成本。

“隐性成本中,贷款成本占了大头”。赵先生申请的商贷,当时5年期以上贷款基准利率是6.84%,享受利率7折优惠后也就是4.788%。还款期从2006年9月到2013年2月计算,共计还款78个月,按照等额本息还款方式,还款期内的利息约为7.3万元左右(忽略期间基准利率变化)。

除利息外,办理房产证还需缴纳公共维修基金、契税。当年,济南市维修基金按照房价的3%收取,契税按照1.5%征收,这部分成本共计1.8万元。

装修成本也不能忽略,买房后,赵先生出资8万元进行了装修,如果现在卖房的话,装修款不会被计算在房价里。如此算下来,除了首付12万外,购买、拥有这套房产的额外成本达到了17.1万元。

“可不要以为这是全部成本。”有理财师提醒赵先生,如果把当时首付12万元存成银行定期,其间获得的利息收入可达3.8万元左右。

如此计算,赵先生卖掉这套房子差价貌似50万元,可是加上利息、税费、装修等各种隐性成本,实际转让所得只有29万多元。当然,这部分转让所得还没有考虑通胀因素,几年间,货币实际购买力已经大幅缩水。