房产中介O2O混战：疯狂烧钱 负面频发

柏可林摄

虽然互联网中介采取无门店的轻资产运营模式,可以降低包括门店租金在内的运营成本,但是在发展初期,各种渠道的推广费用很高。同时,目前互联网中介并未获得足够的市场份额,营收相对较低,公司很难实现盈利。

近一年多来,房产互联网中介打着“低佣金”的口号,以无门店的轻资产运营模式获得资本市场青睐,大规模融资后异军突起。但经历大肆扩张后,诸多隐患也悄然而至。近期,“大幅裁员”、“虚假刷单”等负面消息成为这一领域饶不开的话题。

在业内人士看来,新兴互联网中介处在发展初期,目前的生存现状暴露了这些企业自身管理以及运作模式中存在的问题,若在未来发展中不能加以修正,将会被市场淘汰出局。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉记者,国内房产中介O2O(线上到线下)必须重视发展中出现的问题。“首先是规模瓶颈,房产中介O2O的发展处于规模快速扩张期,但中国的房地产市场已出现饱和,走向库存消化阶段;其次是房源问题,房产中介O2O的市场份额不够集中。”韩长吉称,人才管理问题对于目前的房产互联网中介来说也很重要,如果人才数量的增加跟不上房产中介O2O扩张的节奏,便会存在管理难题。

烧钱模式

2015年是房产中介O2O混战的一年。老牌中介或观望或转型,线上新贵多种模式拼抢市场,对城市覆盖、经纪人和房源的争夺成为竞争的焦点。

2015年春节刚过,58同城宣布以2.6亿美元的价格收购安居客,借此正式进入房产O2O市场。

随后,爱屋吉屋高调进入上海市场,开出经纪人6000元底薪政策,并对租房市场进行补贴,推出租房者不需要付佣金政策。通过高薪挖角,传统中介人员纷纷流入爱屋吉屋,而由于其佣金低廉,快速抢占了市场。

2015年9月,房多多宣布完成C轮2.23亿美元融资,将在新房和二手房领域为线上流量聚集、线下经纪人服务推出系列新产品。

同样是9月,房天下也宣布获得IDG资本、凯雷集团以及管理层(主要为创始人兼首席执行官莫天全)4亿美元至7亿美元的投资,以上投资方将以每股5.85美元的价格认购搜房网新发行的股票。未来搜房网将积极进行扩张覆盖更多的城市,并扩大现有市场份额,以及拓展新的交易与金融服务。

一时间,房产中介O2O领域热闹非凡,“烧钱”成为他们抢占市场份额的首要手段。然而,这种“烧钱”的运作模式长期很难维持。

一位房地产中介从业人员表示,以爱屋吉屋为例,这家曾经一年内获得三轮融资、C轮拿到数千万美元的互联网中介公司,“今年3月强势入市后,在品牌推广上不遗余力,覆盖地铁、公交、广播等渠道,整体推广费用高达数千万元”。

推广费如此之高,营业收入又如何呢?

一位熟悉爱屋吉屋的行业人士对媒体透露,“爱屋吉屋刚刚进驻北京二手房市场的前几个月,因成交套数少营收并不高,1月至8月的营收在1亿元左右,而爱屋吉屋员工底薪较高,总营收中用于承担运营成本和员工工资的比例超过一半,加上数千万元的推广费用,事实上很难实现盈利。”

负面频发

房产互联网中介的大规模扩张,也引发了一系列问题:大批裁员、数据造假、遭遇客户投诉……

前段时间,搜房网批量开除员工的事件被炒得沸沸扬扬。

据了解,被开除对象多是搜房网今年重点打造的二手房业务的员工。针对此次大批裁员,搜房公关部表示,是由于发现有员工合同造假,不得已而开除处理。据该公司已离职员工介绍,合同造假在行业内被称作“刷单”,就是用假信息签署一份合同。该员工称,这种做假单的行为也得到了主管领导的默认,这也在一定程度上说明企业管理的混乱。

一位搜房网的工作人员对《国际金融报》记者透露,之前确实有“刷单”现象存在,公司管理人员是知道的,只是一直没有加强管理。事情爆发后,对公司也造成了一定的负面影响。

不仅仅是搜房网,发展迅速的爱屋吉屋也同样有负面消息传出。

据曾委托爱屋吉屋买房的王女士对相关媒体爆料,她有意购买的房屋存在多次抵押的情况,链家、我爱我家等中介公司不代理这套房屋,爱屋吉屋的经纪人称可以交易,并收取了定金,还另外收取了8万元“好处费”。后来王女士了解到,多次抵押的房屋交易存在较大风险,便放弃购买,同时对爱屋吉屋这种对客户不负责、乱收费的行为进行投诉。

对于种种乱象,行业专家评论,互联网中介更注重效率,希望在短期内快速提高市场占有率,太过急功近利反而会出现一些问题,同时也反映出互联网中介公司本身在企业管理上存在弊端。对员工约束力不强,会降低客户满意度,这对于服务行业来说是发展中的重大障碍。

“房产中介O2O如果过分逐利,而不去追求财富创造的话,行业服务短板必然多。”一位长期从事房地产中介管理的知情人士也表示,并不是高薪诱惑就能培养出优秀的员工、优秀也不仅仅体现在业绩上;另外,专业度不仅与行业经验挂钩,更与企业的服务态度有关。

在韩长吉看来,房产中介O2O行业内竞争激烈,由于扩张速度快,在发展的过程中出现不少问题,埋下了隐患,接下来整个行业很可能会经历一次洗牌。一些大型平台将会积极整合,淘汰掉一批运营不规范、体验差的低端平台。此外,互联网中介和传统中介也将频繁合作,加快线上线下融合,最终,市场集中度将大大提高,不排除行业出现领导者的可能。

谋求变革

在疯狂“烧钱”的互联网中介搅局下,房地产中介行业格局出现了变化。

北京市住建委发布的存量房网上签约统计数据显示,10月,北京二手房合计签约套数为16669套,在房地产经纪机构排名中,链家和我爱我家依然稳稳占据前两位。其中,链家成交6992套,占比41.94%;我爱我家成交1630套,占比9.78%。而搜房与爱屋吉屋等互联网中介共成交1249套,占比7.49%。从市场占有率看,互联网中介并未对链家、我爱我家等第一阵营的传统中介形成冲击,而思源、中原、21世纪等传统中介则逐渐被挤压生存空间。

随着房产中介O2O行业竞争的白热化,传统房产中介纷纷谋求转型变革。以链家为代表的传统中介公司正布局线上业务,以互联网平台为依托,开展新房、家装等新业务,并加速全国市场化布局。搜房网也同步扩大业务布局,同时开展线下服务。思源也在年底正式推出独立经纪人模式,分食二手房市场蛋糕。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,中介行业正面临一波大调整,在房地产互联网平台的创新过程中,确实会出现一些泡沫。不过,除了传统房屋撮合等业务外,最大的创新亮点在于提供金融产品或理财产品,这是目前移动互联网中介平台热衷投资的领域。

韩长吉认为,若是要在如今的大环境中寻求更好的生存机遇,国内房产中介要加快线上线下的融合。“尤其是二手房领域,为用户提供更好的体验;当然,也要加快信用体系的建立,由于房地产是一项大额交易,消费者对传统中介的信用担保依赖性强,如何建立一套完善的信用体系成为关键。最后,还要解决由于房源质量参差不齐引发的问题,所以制定出一套统一的评价估值标准必不可缺。”韩长吉认为。

有意思的是,如今一些二手房电商开始走“回头路”,做起了线下实体店。据悉,搜房网于11月初开始布局线下体验店,北京、上海、珠海、昆明等各个大中城市已开设多家体验店。

对此,韩长吉认为,与传统二手房中介门店相比,二手房电商有着流量优势,能够通过大数据精准地了解用户的需求,为用户购房提供更好的服务与体验。“不过,依旧会存在一些缺点,比如缺乏本土化优势,对房源的控制力较弱,导致市场认可度不高。但二手房电商的落地对于房产中介行业而言是一次冲击,迫使传统中介努力提高服务水平以使自己不被淘汰”。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则对媒体表示,互联网平台进入二手房实体店,一定程度上会抢走部分客户,也给其他二手房中介的门店形成一定的经营压力。从目前来看,互联网二手房市场前景不乐观,即使是低中介费模式营运,市场对其的认同度也不是很高,主要是属地性与本地化的因素,但如果是零中介费的运作加上本土化之后,前景则不可小看。