楼市调控长效机制应 市场化与重建市场并重

市场重建

与市场化同样重要

毫无疑问，攻坚阻碍房地产市场运行和市场机制发挥中政府无效或低效干预的政策和体制，完成市场化的未竟之路，是房地产调控长效机制构建的重要内容。但是，实现房地产行业运行的长久健康，不是一个“市场化”就能够解决问题的。长期以来被工具化、政治化和妖魔化，房地产非但没有形成成熟的市场体系和机制，而且让房地产这个经济社会运转的基础行业、企业经营的基本要素、老百姓遮风避雨的基本场所彻底变形。因此，长效机制建设就需要恢复房地产的本来面目，健全房地产基本功能，在这方面就是要做市场重建的功课。

首先，住房保障不能有名无实。促进市场化与解决市场失灵从来都是市场机制建设不可缺少的两个方面，市场化的住房配置必然意味着有的人存在住房困难。因此，没有住房保障就没有健康的住房市场，这本来是一个非常简单的逻辑。但是，在目前各级政府眼里，“住房保障”不是成为经济增长的工具，就是沦为政府及利益部门的福利，或者是为迎合上级的政治考核而以次充好、滥竽充数，基本与纠正市场失灵下的“住房问题”绝缘。市场化发展的另一面就是填补不能市场化的部分(市场失灵)，对于住房市场化来说就是做好与住房市场同等重要的住房保障，这是厘清政府与市场的关系、解决政府缺位和失位问题的根本。长效机制中要明确政府对于住房保障的“天然责任”，关键是保障与市场的边界要彻底划清，减少保障对市场的挤出、市场对保障的寻租;保障房建设资金来源要稳定，实现资金来源的财政预算化;保障房要获得与商品房一样的公共服务供给，不能滥竽充数。

其次，租赁市场发展滞后不能不受重视。收入水平的差距决定了住房消费的层次性和不断升级的消费模式。绝大多数人群“先租后买”是常理，这意味着租赁市场不仅是住房供应的一环，而且是基础。但是，与极力控制房价上涨形成鲜明对比的是，管理部门对于租金连续42个月上涨不闻不问;满足广大低收入人群住房需求的城中村、旧住宅区等低租金市场不断萎缩;购房与户籍(进而与教育和社保)挂钩，让租房在地位上与购房相比相形见绌;政府职能缺位，让租赁集中区域因邻里关系不稳、治安混乱、三教九流汇集而不受待见。因此，长效机制建设离不开市场体系的重建。

最后，住房市场化需要与住房配套同步推进。没有配套公共服务的住房市场无法得到可持续的住房需求来支撑，或者只适合击鼓传花式的投机炒作。在广大二三线和三四线城市，房地产市场之所以由2010年“快速发展”急转为2012年的“严重过剩”，甚至出现“空城”和“鬼城”，根本原因就在于此;同时，一、二线重点城市的房价之所以快速上涨、居高不下，不可忽视的原因就是公共服务没有随着城市外延扩张而同步扩张，需求高度集中于优质公共资源密布的中心城区。

(作者单位：深圳市房地产研究中心)