楼市调控长效机制应 市场化与重建市场并重

原标题：楼市调控长效机制应市场化与重建市场并重

楼市调控长效机制的

框架渐进清晰

自今年“两会”后，尽管新一届管理层在楼市的态度上避谈正在坚持的“调控”，更加强调长效机制的构建，但对于长效机制何时出炉、有哪些具体内容等一直未有明确表态。而之前被寄予厚望的长效机制重磅内容——房产税、不动产登记和土地制度改革等也因体制阻滞而顾虑重重、举步维艰，这让长效机制的眉目更加扑朔迷离。但近期，面对各地不断刷新历史的“地王”潮、房价持续上涨(百城房价连续14个月上涨)、重点城市二手住房价格屡创历史新高等，管理层一反往常“先表态”紧接着“出政策”的惯常套路，而是以“促进房地产市场平稳健康发展”的镇定表态来应对，这被业界和媒体解读为调控思路转变和长效机制构建的开始，即渐进退出行政性调控措施，厘清市场与政府的关系，发挥市场配置资源基础性作用。

长效机制框架或

将重点放在市场化

管理部门政策上一些微妙的变化也部分印证了业界和媒体的判断。例如，针对重点城市供求关系紧张的局面，遵从市场供求规律，加大土地供应力度。今年上半年，全国房地产用地供应8.24万公顷，比2012年多出了1/3多，比2011年多了1/6多。特别是，40个重点城市的土地成交更是同比多出了80%;暂停三年的房地产再融资开闸，这被解读为管理层希望通过“增加土地+增加融资”的方式来解决供求紧张局面，而温州松绑限购令并未被叫停，反而获得很多理性的支持，这是经济手段取代行政干预的信号，因为购房准入限制和融资限制是2010年以来行政性干预政策最大的两个杀手锏，并在随后的三年内被确认为是地方政府不可跨越的两条红线。

同时，在短期内“稳增长”、中长期内化解地方债务风险和推进新型城镇化的背景下，房地产的综合地位显著上升，这也决定了上述长效机制思路设计的必然性。首先，增加房地产供应是发挥“投资关键作用”的重要一笔，不管是3600万套保障房的剩余任务量，还是支持普通住房建设，对支撑全社会日渐衰退的投资意愿、消化房地产上游行业(煤炭、钢铁、建材等)的产能过剩、保持下游消费行业(纺织、家具家电和装饰装潢等)增长态势的意义不言而喻;其次，渐进消化地方政府债务风险和实现财政再平衡、弥补过去市场化过快发展对民生的欠账(保障房、社保、环境治理、城市地下管网等)，均无法丢掉土地的融资功能，而以人为本的城镇化必须要让基础设施建设先行，在没有找到可靠、可持续财源的情况下，土地和房地产的重要地位还无法卸下。

因此，如果老百姓的住房问题解决了，即使房价上涨，只要控制好金融杠杆、阻止房地产对实业的挤出、阻止地方政府以土地来谋投资和经济增长，同时加大住房供应力度，房地产市场化发展不仅可以为“稳增长”做出巨大贡献，也能够为抓住“调结构”的战略机遇期做出重大贡献。毕竟，能否解决过剩产能、能否弥补历史欠账、能否实现地方财政风险“软着陆”和再平衡，是能否顺利过渡到“调结构”的前提，而房地产市场化能够推进下去有利于解决这些结构性的问题。