山东青岛国五条细则落地 二手房交易降近9成

“观望”浓雾蔓延卖不上好价改当“包租公”

青岛宁夏路一家中介公司的经理告诉记者，3月时，多数置业者只要看到比较符合自己需求的房源，一般都不会太挑剔，很快就出手签约买下，然后十分着急的催着中介工作人员带着他们去交税过户，当时他所管理的门店基本一天能签下两三单。3月中旬以后，客户到访量依然很高，但签约速度有所放缓，但在月底前的一周，又出现了高速签约的情况，这主要是由于其他城市国五条落地消息的“辐射”作用造成的。

进入4月后，伴随着“国五条”细则在青岛的落地，置业者的购房意愿出现大幅度下降，甚至出现房源挂出一周无人问津的现象。

现居辽阳西路的王先生，有两套90㎡的大二居，房龄均未超过5年，他计划卖掉后，在市南买一套120㎡的大三居。但他两套房源挂出去一周了，仅有两三个看房的，而且没有人有想买的意思。中介告诉他，“‘国五条’细则落地后，整个楼市观望氛围浓厚，置业者购房欲淡化，同时选房也变得十分挑剔，能接受的价位也将被压低”。王先生感觉二手房市场暂时不会复苏，他决定趁着“大学生毕业季”先将房子出租，房子卖不了好价就先赚个“好租子”。据记者了解，近期不少已经在中介处登记出售房源的卖房人，将原本打算出售的房子改为出租，这主要是由于岛城出台2013楼市新规后，二手房入市“遇冷”和租房市场“升温”双重原因造成的。

“免税房”提前入市置业者抢在个税执行前入手

3月1日，“新国五条”细则出台，其中对二手房交易环节征收差额20%个税一条，引起二手市场强烈震。3月31日，青岛“国五条”实施细则正式出台，在细则中，青岛暂未执行收缴20%的二手房个税，但北京、上海等城市已经开始实施，有业内人士分析，青岛下一步也极有可能执行20%的二手房个税。在此背景下，岛城置业者纷纷表示，要赶在个税执行前尽快置业，同时这类“免税房”房源也提前在青岛市场走俏。

这几天，在一家金融机构工作的李先生就打算入手一套位于山东路临近家乐福的一处二手房，“位置不错，而且还可以议价，通过中介已经跟房主谈得差不多了，也已经交了一部分定金，不出问题的话这两天就可以办理过户手续。”

谈到为何如此着急入手时，李先生告诉记者，大学毕业后他就来到青岛，算下来已经快有六个年头。今年年初刚跟相恋多年的女友订婚，准备年底结婚。这几个月，和众多置业者一样，李先生一直在关注着房产政策。3月下旬，各地“国五条”实施细则纷纷出台，上海税务部门已明确表示，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税。虽然青岛暂未执行二手房个税，但他感觉不久后青岛也会和一线城市一样执行买卖个税细则。一些中介也纷纷向他推荐这类房子，他觉得这类房源比较符合他的置业计划，而且时机也比较好。

专家：二手房交易进入“低谷期” 租赁与商业房源或成“好生意”

科威国际不动产青岛区域总经理孙杰认为4月的二手房市场十分“残酷”，以一家品牌房产中介门店为例，其成本包括店面租赁成本、人力成本、网络成本等，综合成本非常高。粗略计算，一家店一个月必须成交一套房子、完成一个租赁业务才能保本，否则就会亏本。而且成交的那套房子面积起码要在120平方米左右，否则即使成交了，总价偏低，也要亏本。孙杰预计4月二手房成交数量会相对较少，这意味着不少中介门店需要亏本经营。

太平洋房屋青岛区域市场部经理郝银广表示,上月二手房单周成交量超过从前一个月的数量,而全月成交量则相当于以往半年的成交量，二手房需求已经得到了极大的释放,大部分并不急需买房的市民会在4月选择观望,4月也是政策观望期,因此二手房交易量势必会大幅下滑。

郝银广分析称，从近几年楼市表现来看，每次楼市新规出台前后的一段时间，都是“极端”现象频发的时段，无论是上月“抢购潮”“过户潮”等火爆场景，还是现如今“小中介关门”“二手房市场骤冷”等萧条现象。楼市现象本身就是一种市场反应，例如“小中介”选择关门歇业是因为上月已经大赚了一笔，这个月市场遇冷，果断选择这种直接的方式避免做无用功；大型房屋中介由于业务多元，二手房买卖不景气则会直接将业务重点转向即将来临的毕业租赁高峰和商业房源买卖。20%的交易个税暂时还未在青岛执行,如果有购买二手房计划的市民仍可选在这个时机入手，但应理性选房，切勿盲目跟风。