国五条细则：解析卖房征20%个税或反效果

各地新“国五条”细则基本尘埃落定，截至目前，共有20余个城市明确出台了自己的地方版细则，而35个除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市，均已按照新“国五条”要求公布了2013年度的房价控制目标。

随着地方版“国五条”细则的出台，进入4月，“国五条”威力开始显现。4月9日，新华社报道称，“国五条”天津细则正式出台后的第一周，天津二手私产住宅共成交2084套，与上周相比下降60．5％，降幅超过一半。而深圳当地媒体也报道称，上周（4月1日至4月7日），深圳二手住宅成交768套，相比此前一周，成交套数大幅下跌89%。

但在相关专家看来，撇除地方版细则不细的通病，“国五条”内容本身也是老调重弹，毫无新意，其中一些条款如“征收20%的个税”反而会助推房价上涨。在城镇化建设这一新背景下，中国的房地产调控需要的是一种顶层设计的长效机制。

   20%个税或推高房价

沪版“国五条”细则落地首周，恰逢清明假期，上海楼市毫无意外地出现降温。二手房市场上，不少卖家取消了挂牌选择观望，部分二手房门店4月份以来新挂牌的房源量为零。

但昨日，同济大学房地产研究所所长施建刚在接受《国际金融报》记者采访时，对于“国五条”的评价并不高，“没有新意，甚至说空洞也并不过分”。

他认为，新“国五条”中涉及的内容以前都提到过，这实际上是一个重申。

施建刚指出，房价还未到顶，肯定会继续上涨。就上海地区来看，房价涨幅可能还是会在10%至15%之间，比人均家庭可支配收入以及GDP涨幅还要高，“但政府不敢这样提出来，只能小心翼翼列出几条”。

对于“20%个税”这记新政策中的重拳，施建刚表示，现在政府通过各种税收好像是在控制房价。从逻辑上来讲，不管是经济学还是管理学角度都是说不通的。“房价肯定和成本有关，20%一旦真的要收，成本肯定就上涨，房价也必然上涨。”

SOHO中国董事长潘石屹更是直言，“国五条”把流通的税加了20%的措施完全不对，而应该增加物业持有税，这样才有利于控制房价。

   调控需长效机制

业内人士认为，根据城镇化布局的发展思路和要求，新型城镇化战略有利于房地产市场，尤其是目前城镇化率低于50%的三线城市发展空间更大。

“由于城镇化在未来经济发展中作用重大，因此从中央到地方的各级政府都把推进城镇化作为经济发展的重大抓手。这显然会给房地产的新一轮发展带来很大机遇。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》记者采访时指出。

施建刚也认为，城镇化使得工业化与农业现代化有机结合。农业现代化牵涉到土地的流转问题，工业化则涉及到农民工住房的问题。城镇化的后续发展必然会推动房地产的发展，可能是以中小城市为主、以保障为主的建设。

不过，施建刚强调，房地产调控应该建立长效机制，从顶层设计开始。首先，应该取消限购、限贷、征收20%个税这种行政调控，取而代之采取宽进严出的方式——有需求就可以买，但出售时不能赚钱，从限购变成限售。

“这种宽进严出的办法，既能保证真正的需求不被抹杀，也可让投机分子因尝不到甜头而主动放弃投机，同时税费收入投入到资金缺乏的保障房建设中，以解决目前低收入者的住房问题。”施建刚还指出，要建立信息联网，“马上联网马上公开，个人买房也会更小心。”

“此外，监管部门要放下统一口径，不要一有风吹草动就出台临时政策。宁愿三年出台一个政策，但这个政策一定是强而有力的政策。”施建刚认为，现在政府部门出台政策有一个时间差，还未出台便有很多坊间传闻，给了不少反应的时间，这样效果并不好。

施建刚强调：“最重要的是要发展房地产的租赁市场，改变人们认为租赁不好的观念。德国房价20年不变，就是因为有60%住房都是租赁的。”