政府定房价 北京将进商品房限价时代？

一连串的疑问摆在面前

究竟有多少比例的商品房项目会被限制价格，目前还没有看到具体解释。如果对所有楼盘都进行价格限制，那商品房跟保障房的区别是什么？如果只是对部分楼盘进行价格限制，那么被限价的商品房就被染上了浓厚的保障色彩，现有保障房体系中的种种问题会不会都将随之而来？如何进行合理分配会不会成为大问题？而且，当这些被限价的商品房再次交易流通的时候，又该执行什么样的价格政策？是比照市场价还是再次被限价？

“我的理解是，北京市今年要通过直接控制价格来实现房地产调控目标。”伟业我爱我家市场研究院经理程浩业告诉记者，这个控制价格分为两块，一个是对申请预售的楼盘进行价格控制，要求不得高于同地段同类型商品房价格，另一个则是将商品房变成限价商品房。

在程浩业看来，以预售证作为控制价格的做法很不合理，因为拿地的时候并没有说有价格的限制，销售的时候凭什么就要求限制价格？而政府直接定价的限价商品房，更是违背经济规律，“政府的价格是怎么确定的？政府定的价格就是合理的价格吗？”

表面看来，政府是在替众多购房人打算：直接限制房价了，就不会有那么多人说买不起房了。但是，结果会是皆大欢喜吗？

一个基本的规律是，当直接遭遇行政管制，商品的生产就会出现变化。如果开发商觉得在政府的直接定价下，自己的利润空间太小，就会减少投资，甚至放弃开发建设。如果越来越多的开发商这么做，土地拍卖将遇冷。而土地无人问津，房屋的供给就会受到影响。紧接着，供给和需求的矛盾将爆发。

这并非耸人听闻。受限购政策的影响，2012年北京房地产市场上新开工的住宅面积已经大幅跌落。北京市统计局的数据显示，2012年，北京市住宅新开工面积为1627.5万平方米，同比2011年下降37.3%。2012年下半年北京楼市迅速升温，就跟这种供应短缺的信号有着莫大的关系。

这是一个恶性循环，最终的结局很有可能是买不到房，继而买不起房。因为住房供应短缺，注定很多人会买不到房。而为了买到房，就会有人通过额外加价的方式来争抢房源。到了那个时候，政府限定的房价就会成为一个无用的数字。

推行限价措施的表态意义大于实际意义？

“政府以为自己的很多政策很高明，殊不知市场上有多少应对措施？”汪利娜告诉记者，当年北京市限制外籍人士购房，结果很多中介提供一条龙服务，什么样的证件都能办齐，无非就是多花点钱。

按照汪利娜的说法，政府直接限制房价短期内会实现对房价上涨幅度的控制，但长期看会带来供应短缺。而一旦出现供应短缺，各种破解政府限价的应对措施就会随机而出，结果是统计数据上房价得到了控制，但实际上房价反倒涨得更加猛烈。

从这个意义上说，如果今年北京市将限制房价作为房地产调控的主要做法，恐怕依然难以解决房价高企的麻烦。某种程度上，北京市推行限价措施的表态意义大于实际意义。

要解决房价高企的麻烦，还是要回到供求关系的调整上。只有供应充足了，价格才会停下上涨的脚步。

然而，10年的房地产调控，却一直忽略这个简单道理，总是试图通过抑制需求来实现房价的合理回归。

“抑制需求的做法是有问题的，需要政府部门深度反思。”汪利娜说，对北京这样的超大城市来说，只有通过增加供应才有可能解决高房价的问题，单纯抑制需求往往会适得其反。

那么，供应为什么总是上不来？无数专家学者已经说得很明白，土地的高度垄断是根本。但在现有体制下，这个问题基本无解。

在北京，今年的土地供应依然没有增加的表现。

4月8日，北京市国土资源局公布今年的《国有建设用地供应计划》。计划显示，今年北京国有建设用地供应计划总量为5650公顷，而去年这个数字是5700公顷。在住宅用地上，北京今年计划安排住宅用地1650公顷，而去年是1700公顷。